襄阳借名购房隐匿夫妻共同财产的效力认定实务解析1

一、从一则案例看“借名购房”背后的法律陷阱

近日，襄阳市樊城区人民法院审结了一起行政处罚强制执行案件（案号：（2025）鄂0606行审142号）。该案中，某某科技有限公司因未取得经营许可擅自从事网约车业务，被交通运输局罚款3万元，经催告后仍不履行，最终法院裁定准予强制执行。这起案件虽非直接涉及借名购房，却揭示了强制执行领域的核心问题：当被执行人试图通过转移、隐匿财产逃避执行时，法院将如何通过法律程序追索财产？

在婚姻家庭纠纷中，借名购房是夫妻一方转移共同财产的“惯用伎俩”。比如，丈夫在离婚诉讼前夕，将夫妻共同存款转给其母亲，由母亲代为购买一套房产，登记在母亲名下。妻子发现后，能否主张该房产属于夫妻共同财产并进行分割？法院对此类协议的效力如何认定？这正是本文要探讨的核心问题。

二、借名购房协议的法律效力：对内与对外“双面镜”

借名购房，是指实际出资人（借名人）与名义产权人（出名人）约定，由借名人出资购买房屋，但将房屋登记在出名人名下。这类协议的法律效力，需要区分“内部关系”和“外部关系”分别判断。

1. 内部关系：协议有效性取决于真实意思表示

根据《民法典》第143条，民事法律行为有效需具备三个条件：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规的强制性规定。

（1）有效情形：如果借名购房是为了规避限购、限贷等政策，但双方真实意思表示一致，且不损害公共利益和第三人利益，司法实践中多数法院认定协议有效。例如，甲因已有两套住房无法再购买，遂与朋友乙约定，由甲出资以乙名义购房，房屋实际归甲所有。乙在取得房产证后拒绝过户，甲起诉要求确认所有权，法院通常支持甲的请求。

（2）无效情形：如果借名购房的目的是隐匿夫妻共同财产、逃避债务、规避执行，则属于恶意串通损害第三人利益，依据《民法典》第154条，该协议无效。例如，夫妻一方在离婚诉讼期间，与第三人串通将共同财产转移登记，该行为因损害配偶权益而无效。

2. 外部关系：物权登记的公示公信原则

即使借名购房协议在内部有效，对外部第三人而言，不动产登记簿的记载具有推定效力。根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此：

如果出名人将房屋出售给不知情的善意第三人，并办理了过户登记，第三人可善意取得该房屋所有权，实际出资人无法追回房产，只能向出名人主张赔偿。
如果出名人欠债，法院查封了登记在其名下的房屋，即使实际出资人提出执行异议，也需证明自己是实际权利人，且排除善意第三人的保护。

三、夫妻共同财产中的“借名购房”：如何认定与分割？

1. 认定标准：穿透“名”与“实”的迷雾

在离婚纠纷或离婚后财产纠纷中，一方主张登记在第三人名下的房产属于夫妻共同财产，需提供以下证据：

出资证明：银行转账记录、取款凭证、微信聊天记录等，证明购房款来源于夫妻共同账户或夫妻一方账户。
借名协议：双方签订的书面协议，或微信、短信中关于借名购房的约定。
实际控制证据：房屋钥匙、物业费缴纳凭证、水电费缴纳记录、实际居住照片等，证明夫妻一方实际占有、使用该房屋。
恶意串通证据：如果购房时间恰好在离婚诉讼期间，或夫妻一方与第三人存在亲属关系（如父母、子女），可推定存在恶意。

2. 司法实践中的两种裁判路径

路径一：确认借名购房协议无效，直接分割房产

如果法院认定借名购房协议系恶意串通损害配偶利益，依据《民法典》第154条，协议整体无效。此时，房屋应回归夫妻共同财产状态，配偶可要求将房产纳入分割范围。例如，湖北省某市中级人民法院曾判决：丈夫将夫妻共同存款200万元转给其母亲购房，该行为属于转移夫妻共同财产，法院判决该房屋由夫妻双方各占50%份额，并责令母亲协助办理过户。

路径二：仅确认出资份额，不直接认定房产所有权

如果借名购房协议有效（如仅为了规避限购），但实际出资来源于夫妻共同财产，则配偶可主张出资款及增值部分属于夫妻共同财产，要求分割对应价值。法院可能判决：出名人将出资款及相应增值返还给夫妻双方，但房屋所有权仍登记在出名人名下。