上海房屋租赁合同目的不能实现的司法认定与实务启示

在房屋租赁合同纠纷中，承租人常以出租人未办理营业执照、房屋无法用于约定经营为由，主张合同目的无法实现并行使法定解除权。然而，司法实践对此类主张的审查极为严格。本文结合（2016）沪0101民初11362号民事判决书，解析法院认定“合同目的不能实现”的核心裁判规则，为租赁双方提供风险防范与争议解决的具体路径。

一、争议焦点：无证经营能否成为承租人单方解约的法定事由？

本案中，承租人崔某（原告）以出租人高某（被告）未依约办理营业执照、系争房屋地址已被其他主体注册为由，主张“合同目的不能实现”，于2016年5月向高某发出解除函并诉请确认解除。法院经审理认定：合同虽已解除，但解除原因系承租人行使解除权不当，构成违约。承租人关于无证经营导致合同目的不能实现的主张，未获支持。以下为法院裁判的三层递进逻辑。

二、法院裁判逻辑：合同目的不成就的举证责任与合同约定

1. 无明确约定的情况下，出租人无办证义务

判决书原文指出：“双方在《租赁合同》中并未约定被告负有给原告办理营业执照的义务，原告也无证据证明其曾经申请办理营业执照，因此，原告关于未能办理执照的责任方在被告方之说不能成立。”

实务要点：若租赁合同未明确约定出租人负有办理营业执照的义务，则承租人自行承担办证风险。即使出租人曾口头承诺“可以办证”“有执照可用”，也需有书面证据（如合同条款、补充协议、微信记录等）支撑，否则法院不予采信。

2. 承租人自身未尽调查义务，不得推卸责任

判决书原文明确：“原告作为承租人，在租赁该房屋前应当对该房屋是否适合其经营，是否可以注册新的营业执照进行充分的了解和调查，不能将自己应负的责任随意转嫁给他人。”

步骤与方法：

签约前，承租人应主动查询房屋产权证（核查土地性质、规划用途）、向市场监管部门咨询地址注册限制。
要求出租人提供已备案的营业执照或租赁备案证明，必要时委托律师进行尽职调查。
切勿仅凭出租人口头承诺或“推荐”即投入大额装修。

3. 经营受阻的真正原因须举证证明

法院查明：“根据当事人的陈述、举证和本院的调查，可以证明原告在租赁系争房屋后已经经营，但因为存在消防问题，曾经被有关部门责令改正……原告关于其因无证照而无法正常经营之说不能成立。”

关键规则：承租人主张合同目的不能实现，必须证明经营障碍（如行政查处、停业整顿）的直接原因确系证照问题，而非自身装修违规、消防不达标等其他过错。否则，法律风险由承租人自担。

4. 法院最终结论：原告行使法定解除权于法无据

“鉴于此，原告以其合同目的不能实现而行使法定解除权于法无据，本院对此不能支持。但鉴于被告同意解除合同，且双方在2016年5月17日办理了系争房屋的退房交接手续，故双方的合同应认定于2016年5月17日解除。” 并判决原告（承租人）向被告（出租人）支付违约金404,000元（含原约定36万违约金及因空置期增加的部分）。

三、实务启示与行动建议

1. 签订租赁合同前的核查要点

证照核实：要求出租人提供房产证、租赁备案证明、已有营业执照（若有），并至不动产登记中心查询权利限制。
用途约定明确化：在合同中明确“该房屋可用于______经营（具体业态），出租人保证其符合该业态的注册、消防、环保等审批条件。”
办证义务书面化：若出租人承诺代为办理营业执照，务必写入合同，并约定办证期限及违约责任。

2. 经营过程中的风险防范

保存催告证据：如出租人未按约办理证照，承租人应以书面形式（挂号信、电子邮件等）催告，保留催告记录。
独立评估消防与环保：装修前应自行或委托专业机构进行消防方案审核，避免因装修违规导致无法营业。
及时采取替代措施：若发现无法办证，应尽早与出租人协商变更用途或解约，避免因长期经营且产生大额装修费用后陷于被动。

3. 解约与违约金应对

承租人单方以“合同目的不能实现”为由解约，风险极高。应优先适用合同约定的提前解约条款（如“寻找新租客后退还保证金”），并积极减损。
若确需起诉，需准备充分证据证明：①出租人明确承诺办证；②承租人已尽合理调查义务；③经营障碍直接源于无证照且无法通过整改解决。
注意违约金调整规则：法院可根据实际损失（本案中为空置期租金损失）增加违约金，上限为实际损失；承租人在抗辩时可主张违约金过高并请求调减。

总之，租赁合同纠纷中，“合同目的不能实现”并非轻易可适用的解约理由。承租人应主动承担调查义务，明确合同约定，固定履约证据。出租人则应确保房屋产权清晰、用途合规，避免因虚假承诺承担赔偿责任。本案裁判思路为后续类似争议提供了清晰的裁判尺度：无书面约定、无催告、无直接因果关系的，承租人自行承担违约后果。

作者：任尔振，上海市鸣霄律师事务所来源：裁判文书网，案号：（2016）沪0101民初11362号