日照商品房质量鉴定费用条款效力的司法审查要点

在公司合同纠纷中，争议焦点的认定往往直接影响当事人的权利义务。本文以一份房屋买卖合同纠纷判决为例，深入剖析其中关于鉴定费用承担条款的效力问题，帮助读者理解格式条款的司法审查标准，为类似纠纷的预防与解决提供参考。

一、案件事实与争议聚焦

2017年4月，夏某、刘某（以下简称“买受人”）与某置业公司（以下简称“出卖人”）签订《商品房买卖合同》，购买某小区房屋。房屋交付后，买受人发现房顶出现裂缝、门窗下沉等问题，遂于2019年起诉要求出卖人赔偿损失、修复房屋。案件审理过程中，法院委托鉴定机构对房屋质量进行鉴定，结论为“不影响结构安全，但裂缝影响耐久性，建议维修”。双方对鉴定费用20000元的承担产生争议：买受人主张该条款系格式条款且加重己方责任，应属无效；出卖人则主张按合同约定由买受人承担。

法院最终驳回了买受人要求出卖人承担鉴定费的请求。这一结论的依据是什么？何种情况下法院会认定此类条款无效？以下结合判决书原文逐一分析。

二、关键条款的效力分析

1. 条款原文与法院认定

涉案合同补充协议第九条第二款约定：“双方对交付商品房的质量有争议时，共同向项目当地具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的直接损失；如鉴定结论属于主体结构质量合格，则买受人无权退房，买受人承担鉴定费用并赔偿出卖人损失。”

法院认为：“该项约定系格式条款，但并未免除、加重或者排除对方主要权利的情况，原、被告双方各自承担义务的条件明确且互有承担。” 因此，该条款不构成无效情形，买受人要求出卖人承担鉴定费的主张不予支持。

2. 格式条款无效的法定标准

根据《民法典》第497条，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。本案中，法院审查的核心在于：该条款是否“加重了买受人的责任”？判决书明确指出：“从该项约定的内容来看，原、被告双方承担的义务并未有免除、加重或者排除对方主要权利的情况，原、被告双方各自承担义务的条件明确且互有承担。”换言之，条款设置了对称的责任分配——若鉴定结果对买受人有利（主体结构不合格或严重影响居住），出卖人承担鉴定费；若对买受人不利（主体结构合格），买受人承担鉴定费。这种安排符合公平原则，不属于“加重责任”。

3. 证据规则的关键作用

买受人还主张“房顶属于房屋的主体结构”，试图将裂缝问题纳入“主体结构质量不合格”的范围。但法院指出：“首先，房顶属于房屋的主体结构原告无相应证据予以证实。” 可见，在格式条款效力抗辩中，主张格式条款无效的一方需要承担举证责任，证明该条款存在免除己方责任、加重对方责任等情形。本案中，买受人未能举证证明裂缝属于主体结构问题，因此无法触发条款中对己方有利的鉴定费承担规则。

三、实务操作步骤与建议

1. 签约前的条款审查

风险排查：仔细阅读合同补充协议中关于质量争议、鉴定、维修等条款，重点关注责任承担是否对等。例如，可要求将“鉴定费用按过错或鉴定结果分担”纳入条款。
明确术语：如条款中出现“主体结构”“严重影响正常居住使用”等模糊表述，建议在合同中进一步明确其定义或范围，避免后续争议。

2. 争议发生后的应对

固定证据：及时拍摄照片、视频记录质量问题，保留与出卖人沟通的书面记录（如维修申请、对方答复）。
申请鉴定前评估：若己方无法确定问题严重程度，可先自行咨询专业机构，评估鉴定风险。若鉴定结果可能仅属于“一般质量瑕疵”，则需权衡承担鉴定费的风险。
格式条款抗辩：若条款存在不合理的加重责任、排除主要权利等情形，可依据《民法典》第497条主张无效，并申请法院审查条款的公平性。

3. 诉讼策略

举证重点：若主张格式条款无效，需提供证据证明该条款“不合理地加重对方责任”。例如，可对比同类行业的常见条款、证明条款限制了买受人的诉讼权利等。
损失主张：修复期间的损失（如租房费）需实际发生并提供证据，否则法院可能不予支持。本案中，买受人主张的租赁费8400元因未实际发生且无法确定修复期间，被法院驳回。

四、延展与启示

本案虽为房屋买卖合同纠纷，但鉴定费用条款的效力认定逻辑，广泛适用于各类公司合同中的格式条款审查。司法实践中，法院倾向于尊重双方基于真实意思协商的条款，只要条款内容不违反法律强制性规定、不显失公平，通常认定为有效。因此，当事人在签订合同时，应审慎对待每一条款，尤其注意责任分配是否对等；发生争议时，及时咨询专业律师，评估条款效力与证据策略。

作者： 唐宽达，山东舜铭律师事务所
来源： 裁判文书网，案号：（2019）鲁1191民初912号