合同纠纷中，购房人因开发商逾期交房而主张解除合同，却因超过法定行使期限被法院驳回，这并非个案。本文以（2017）川0682民初271号判决书为样本，剖析解除权除斥期间的核心争议，为同类纠纷提供清晰的诉讼策略与风险防范指引。

一、争议焦点：解除权是否因超过一年除斥期间而消灭？

本案原告张帆、刘齐与被告四川京瑞房地产集团有限责任公司（以下简称“京瑞集团公司”）签订《商品房买卖合同》后，因被告逾期交房超过15日，原告于2017年1月才起诉解除合同。被告抗辩称原告的解除权已超过法律规定的行使期间而消灭。法院归纳的争议焦点为：原告是否享有合同解除权？原告的合同解除权是否超过除斥期间？

二、司法认定与裁判逻辑

1. 合同解除权的成立：逾期交房超过约定期限

法院首先确认了原告的解除权来源。根据判决书原文：

“《商品房买卖合同》第十一条约定‘出卖人应当在2014年12月31日向买受人交付商品房’、第十三条约定‘逾期超过15日买受人有权要求退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%支付违约金’。”

被告在2015年5月15日才取得竣工验收备案，逾期交房超过15日，故法院认定：“原告依据合同约定享有合同解除权。”

2. 除斥期间的起算与经过：未催告则一年内行使

合同未约定解除权行使期间，法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：

“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

法院认定：被告逾期交房超过15日起（即2015年1月16日），原告未催告，解除权行使期间至2016年1月15日届满。而原告于2017年1月11日起诉，已超期。

3. 对原告主张的回应

原告认为被告交付的房屋不符合约定，法院反驳：“被告已经取得商品房的相关手续，能够向原告交付合同约定的商品房，该主张既不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件。”

最终判决驳回原告全部诉讼请求。

三、对当事人的具体操作建议

1. 购房人：及时行使解除权，避免权利“睡着”

• 固定催告证据：若决定退房，应通过EMS、公证送达等方式向开发商发送书面《催告交房通知》或《解除合同通知》，明确限定合理期限。
• 注意关键时间节点：未催告的，自解除权发生之日起一年内务必起诉或仲裁；催告后，对方催告的，三个月内必须行使。
• 确需观望的，可主张违约金：若不想解除合同，可及时起诉要求开发商承担逾期交房违约责任，该请求权受三年诉讼时效保护，注意时效中断。

2. 开发商：善用除斥期间抗辩，但需合规交付

• 答辩时重点核查解除权时效：收到起诉状后，立即核查逾期交房时间与起诉时间间隔，若超过一年且无催告证据，可援引上述司法解释主张解除权消灭。
• 保留客户沟通记录：包括短信、邮件、函件等，证明购房人长期未主张解除，形成权利外观。
• 切勿以“交房条件未成就”拖延：本案中被告因逾期反而可能承担违约责任，但通过时效抗辩免除了退房风险，实务中仍需承担逾期违约金（如有主张）。

3. 代理人：举证责任分配是关键

• 为购房人代理时：重点举证曾向开发商催告（如电话录音、微信记录、现场视频），将除斥期间缩短为三个月；若超期，可另寻其他违约事由（如房屋主体结构问题、面积误差超3%等）重新评估解除权是否再生。
• 为开发商代理时：提交合同及竣工验收备案文件，证明逾期交房时间，并主张原告知情后未在一年内起诉，完成除斥期间经过的举证。

四、延展：除斥期间与诉讼时效的本质区别

本案中法院强调“解除权消灭”，而非“债权请求权超过诉讼时效”。除斥期间为不变期间，不适用中止、中断、延长，一旦届满，解除权实体权利消灭，法院将直接驳回诉请。而违约金、损失赔偿等债权请求权仍可主张，二者性质不同，务必区分应对。

若你在购房或卖房过程中遇到类似解除权争议，建议及时咨询专业律师，通过发送催告函或提起诉讼锁定权利。合同权利不保护“躺在权利上睡觉的人”，行动宜早不宜迟。

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作者：曾强，四川贞明律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2017）川0682民初271号