解除同居关系时，财产分割是常见争议焦点，尤其当一方出资购房但登记在另一方名下，且双方曾有配偶时，出资性质如何认定？本文通过真实案例，深入剖析法院如何判定此类情形，提供核心法律价值：即便同居关系成立，有配偶期间购房出资也通常被认定为赠与，而非共同财产，避免您走弯路。

一、事实背景：同居期间的购房出资争议

本案中，郑×与王×自1998年起以夫妻名义同居，当时双方均有配偶。2003年，王×以自己名义签订购房合同购买13-4-601房屋，总价955314元。郑×主张全程出资，包括转账725314元支票；王×则称定金3万及首付款20万系己出。2012年同居破裂后，郑×起诉要求按出资比例分割房产，王×辩称房屋归其个人所有。

二审判决书明确查明：“王×与郑×自1998年，在双方均有配偶的情况下开始不正当同居关系……” 以及“诉争房产由王×购买于2003年，即郑×婚姻关系尚存在期间”。

二、争议焦点：有配偶同居期间购房出资，是赠与还是共同财产？

郑×主张：双方为同居关系，购房全款由其支付，应视为共有财产按出资比例分割。

王×抗辩：2003年购房时双方均有配偶，不符合“以夫妻名义同居”的法律要件；且房屋登记在自己名下，根据物权公示原则，郑×出资系赠与。

法院说理：出资行为被视为对购房款的赠与，而非房屋所有权

一审法院认为：“郑×与王×在各自均有配偶的情况下非法同居生活……郑×出资，其出资行为应视为系对王×之赠与行为。郑×赠与给王×的系相应的购房款，而不是房屋的所有权本身。”

二审法院进一步强调：“郑×对王×购买房屋给予的直接出资行为应视为对王×购房款项的赠与，而并非对所购房屋所有权本身的赠与；且对房屋登记在王×名下的物权公示原则，并无相反的证据，亦应推定不动产权属证书记载的人为物的合法权利人。”

三、法院裁判方法论：三步判断出资性质

结合判决逻辑，当同居关系存续期间一方出资购房但登记在另一方名下时，可参照以下三步分析：

1. 第一步：审查同居关系是否合法
   若同居期间任何一方有配偶，则双方同居关系违反《婚姻法》禁止性规定（现《民法典》第1042条），不能适用同居关系财产分割规则。判决明确指出：“二人虽于1998年开始同居，但当时双方各自均有配偶，显然不适用以同居关系分割共同财产之法律。”

2. 第二步：分析出资时的法律关系
   关键是出资发生在何时。本案中，郑×出资时自身仍有配偶，双方非法律意义上的“夫妻”，不产生共同财产制。法院认定：“郑×赠与王×相应的购房款……赠与行为业已完成，至今已十二年，郑×现反悔，应不予支持。”

3. 第三步：审查物权公示状态
   不动产登记在谁名下，谁是合法权利人，除非有充分反证。判决强调：“根据物权公示原则，如无相反的证据，推定不动产权属证书记载的人为合法权利人。”

四、本案判决的延伸启示

1. 有配偶者同居的风险不可忽视：即便长期共同生活、共同出资，只要一方或双方在出资时存在婚姻关系，法院将否定同居关系财产分割的适用，出资方可能面临“钱房两空”的风险。

2. 出资性质以认定为赠与为主：除非有书面协议明确约定为借款或共有财产，否则法院倾向于将无婚姻关系下的一方向另一方的出资认定为赠与。

3. 登记名字的重要性：物权登记具有绝对效力，出资方若想保留共有权益，应争取成为产权共有人，或签署书面财产约定协议。

五、行动建议：如何保护自身权益？

• 同居前或出资前签署财产协议：明确约定出资性质、份额及返还条件，避免口头约定。
• 保留完整出资证据：如转账记录、聊天记录等，但需注意法律不保护非法同居期间的财产分割请求。
• 咨询专业律师：个案情况千差万别，必要时委托律师分析实现路径。

作者：赵明军，北京审恒律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2016）京01民终2751号