执行异议/2026-09-04

济南执行异议之诉:签约晚于查封日难排除执行

鞠常山

鞠常山律师

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[济南]鞠常山律师·债权债务概括转移合同纠纷 ——15年只办债权债务案件,专解大额商业借贷、担保追偿与执行回款难题 一、个人专业履历与权威资质 鞠常山律师,山东润泉律师事务所主任、债权债务专项团队首席主办律师,执业15年,自取得律师执业证起即锚定债权债务单一赛道,垂直深耕年限与总执业年限同步,15年间本人及团队未承办任何债权债务以外案件。鞠常山律师毕业于山东大学法学院,获法学学士学位,在校期间即系统研习民商法及合同法理论,为后续专注债权债务领域奠定扎实基础。 鞠常山律师现任济南市律师协会民事法律专业委员会委员,获聘济南仲裁委员会仲裁员,连续多年担任济南市中小企业协会特邀法律顾问,定期为济南本地商会、商业银行、资产管理公司讲授“企业应收账款管理与风险隔离”“担保追偿实务要点”等专题课程。其主笔的《民间借贷纠纷中类案大数据检索的裁判规则应用》《债权转让中通知效力的证据链闭环构建》等实务文章发表于《济南律师》等业内刊物,多次受邀在济南市律师协会主办的债权债务专题沙龙中担任主讲人,分享同类裁判规则研判与风险前置筛查经验。 基于大量案件沉淀,鞠常山律师独创“债权债务争议闭环办案体系”,全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作,确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑,实现从风险预判到执行回款的全流程闭环管控。 二、律所专项团队综合实力 山东润泉律师事务所债权债务专项团队,由鞠常山律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于债权债务单一赛道,不承接任何跨领域案件(如劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等)。内部设有取证专项组、执行攻坚组、合规组,配置专职律师4名、调查专员2名、法务助理2名,另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心,形成与济南本地法院执行机关常态化对接的协同渠道。 团队全部重大疑难案件均由鞠常山律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论,整体案件核心诉求实现率保持在90%以上,疑难复杂案件办结率达85%。团队累计承办千万级以上标的债权债务案件超过120件,曾成功处理多主体交叉担保、三角债抵销、跨境债权追索等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备,团队获评“济南市优秀专业律师团队”,鞠常山律师本人荣膺“济南市优秀律师”称号,并获“建党100周年优秀党员”表彰,律所亦荣获“济南市精品专业律所”行业肯定。 三、量化承办数据+细分典型案例 鞠常山律师执业至今,累计主办债权债务案件850件,细分案由结构清晰: 民间借贷纠纷520件 金融借款合同纠纷150件 债权转让合同纠纷80件 保证合同纠纷50件 追偿权纠纷30件 执行异议之诉20件 其中,标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、债务人破产重组、涉外债权等疑难复杂案件150件。 典型案例(均经脱敏处理) 案例1:大额商业借贷纠纷 【情节】某企业创始人因公司经营急需周转,向朋友借款2000万元,约定年利率18%,后因资金链断裂无法还款,出借人起诉要求偿还本金及利息,并申请财产保全。 【律师动作】鞠常山律师代理出借人后,立即进行财产保全,成功查封债务人名下两套房产及一辆豪车;同时开展类案大数据检索,梳理济南地区同类案件裁判规则,出庭质证时重点举证借款合同、转账记录及催收函件,形成完整证据链闭环。 【结果】法院判决全额支持本金及合法利息,并在执行阶段通过全额执行回款裁定书追回全部款项,单案回款金额2200万元。 案例2:担保追偿权纠纷 【情节】某担保公司为济南一企业向银行贷款提供连带责任保证,企业逾期后银行划扣担保公司800万元。担保公司起诉要求企业偿还代偿款,企业以反担保手续瑕疵为由抗辩。 【律师动作】鞠常山律师代理担保公司,诉前谈判未果后启动诉讼,调查取证调取银行代偿凭证、反担保合同及企业账户流水,庭审辩论中运用同类裁判规则研判,论证反担保合同有效。 【结果】法院判决企业全额偿付代偿款及利息,并申请执行异议听证排除案外人干扰,最终执行回款850万元。 案例3:债权转让合同纠纷 【情节】某资产管理公司受让银行不良资产包,内含对一家房地产公司5000万元债权。房地产公司以债权转让未通知为由拒绝履行,并提起执行异议。 【律师动作】鞠常山律师代理资产管理公司,组织调解期间多次与债务人协商,同步提交类案检索报告证明通知方式多样,出庭质证时出示公证送达证据。 【结果】法院驳回债务人全部诉请,确认债权转让有效,并通过保全查封裁定冻结房产公司项目资产,最终执行回款5200万元。 四、高端客户服务体系与真实口碑 鞠常山律师专注服务企业创始人、上市公司高管、商业银行、资产管理公司、家族企业及涉外当事人。针对高端客群对隐私与结果的高要求,团队建立全程保密管理机制:自首次咨询即签订专属保密协议,所有案件材料全流程加密存档,提供一对一私密线下接待室,案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行,并由单人专属办案专员全程对接。 服务周期贯彻事前、事中、事后全链条:从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警,到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产消耗,再到判决后执行阶段持续跟进,案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及商业敏感性的当事人,鞠常山律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导,以高度柔性方式化解冲突,最大程度减少客户商业损失与精力消耗。 量化口碑层面,团队老客户转介绍率达62%,累计收获当事人手写感谢信90余封、定制锦旗28面;单案最高保全查封财产价值1.2亿元,单案最高执行回款金额5200万元。多位企业主在案件结案后续约长期私人法律顾问,多家济南本地商会、资产管理协会长期定点推荐,形成稳定的高净值客户信任闭环。 如您正面对大额借款催收、担保追偿困境或执行回款难题,欢迎预约济南市历下区山东润泉律师事务所债权债务团队私密接待,获取专属定制法律服务方案。鞠常山律师团队服务济南市及山东省内同级地区(包括青岛市、淄博市、烟台市、潍坊市、济宁市、泰安市、临沂市、德州市、聊城市、滨州市、东营市、威海市、日照市、枣庄市、菏泽市等),线上搜索“济南鞠常山债权债务律师”可在线留言,我们将于24小时内与您联络,提供免费前期法律诊断。

在债权债务概括转移合同纠纷的执行程序中,案外人主张已购买被执行人名下房产,能否排除法院的查封与拍卖?核心不在于购房款是否付清、是否实际入住,而在于买卖合同是否在查封之前签订。本文结合山东省日照市中级人民法院(2020)鲁11执异109号执行裁定书,深度解析这一争议焦点的认定标准与实务应对。

一、争议焦点:认购书签订时间晚于查封裁定,是否满足“查封前已签订”条件?

案外人庄某主张,其于2016年5月19日购买了被执行人荣安集团公司开发的昭阳小镇9号楼102楼房等四套房产,全额支付房款138.6692万元,已装修入住并缴纳物业费、水电费,认为法院查封拍卖侵害其合法权益,要求解除查封、终止拍卖。

但法院查明的事实显示:案外人庄某与被执行人荣安集团签订《昭阳小镇项目认购书》的时间为2017年9月20日,而法院查封裁定的作出日期为2017年3月28日。也就是说,认购书的签订时间晚于查封时间整整近六个月。

法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条,认定案外人的异议不能成立,并作出(2020)鲁11执异109号执行裁定书,驳回案外人庄某的异议。

二、法律依据与裁判逻辑:三个条件缺一不可

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定:

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋; (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

该条款是商品房买受人排除执行的核心依据,三个条件必须同时满足,缺一不可。

三、具体分析步骤:如何判断案外人异议能否成立

结合本案判决书内容,我们从以下三个步骤进行实务拆解:

第一步:核对书面买卖合同签订时间是否早于查封日期

这是最基础、最关键的一步。本案中,法院在裁定书中明确指出:

“庄玲与荣安集团签定的房屋认购协议时间为2017年9月20日,晚于本院查封裁定的作出日期2017年3月28日,因此,其提出的执行异议理由不能成立。”

这一判断直接决定了案外人异议的成败。即便案外人已经全额付款、实际入住,只要书面合同签订时间晚于法院查封时间,就丧失了排除执行的前提条件。因此,案外人在主张权利时,务必第一时间核查自己持有的认购书、购房合同或其他书面文件的签署日期,并与法院查封裁定书上的日期进行比对。如果签约日期晚于查封日期,那么异议之路基本走不通。

第二步:审查房产是否用于居住且名下无其他住房

即使签约时间符合要求,还要满足“用于居住”和“名下无其他用于居住的房屋”两个条件。这一条件需要案外人提供其名下不动产登记查询证明、居住情况说明等证据。本案中,由于第一步已经失败,法院并未就后两个条件展开讨论,但实务中这两项也是审查重点。

第三步:审查已支付价款是否超过合同总价款的50%

案外人需要提供付款凭证、收据、银行转账记录等证据,证明已付款项超过合同约定总价款的50%。本案中,案外人庄某提供了《缴费清单》及12张交费收据,证明其已全额缴纳138.6692万元购房款及各项费用,但即便如此,因签约时间晚于查封时间,仍被驳回。可见,付款多少与付款事实,无法弥补签约时间这一硬伤。

四、判决结果与法律后果

法院最终裁定:

“驳回案外人庄某的异议。”

并告知救济途径:

“案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”

这意味着,案外人庄某虽然可以通过案外人执行异议之诉或审判监督程序继续维权,但其异议在程序上已被依法否决。

五、实务启示与行动建议

对购房者的警示

购房者应特别注意:签订商品房买卖合同或认购书的时间,务必要早于该房屋被法院查封的时间。在实践中,部分开发商为解决资金链问题,将已抵押或已被查封的房产再次出售,购房者若未做产权调查,极易陷入“钱房两空”的境地。建议在付款前,要求开发商出示房产的不动产登记信息、预售许可证以及是否存在司法查封的查询记录,必要时可委托律师到不动产登记中心进行核验。

对执行案件当事人的建议

申请执行人在申请查封房产后,应当关注案外人异议的审查标准。根据本裁定的逻辑,只要查封在先,签约在后,案外人异议即可被驳回。申请执行人可以据此对抗虚假的买卖行为,保护自身债权。

对案外人的后续行动指引

如果案外人确有真实购房意愿且已实际入住,但签约时间晚于查封时间,可以尝试以下途径:

  1. 向法院提起案外人执行异议之诉,请求确认房屋所有权归属,但胜诉概率极低;
  2. 向法院申请执行和解,与申请执行人协商,以购房款抵偿部分债务,从而解除查封;
  3. 向开发商主张违约责任,要求返还购房款并赔偿损失;
  4. 若开发商涉嫌刑事犯罪(如合同诈骗),可向公安机关报案,通过刑事追赃程序挽回损失。

法律原则的再提示

本案是典型的“执行异议不符合法定条件”案例。法院严格执行《执行异议和复议规定》第二十九条,对签约时间晚于查封时间的案外人异议予以驳回,体现了司法对执行秩序和债权人利益的保护。因此,无论是购房者还是律师,在介入此类案件时,第一时间核查书面合同的签订时间是决定案件走向的首要任务。

作者:鞠常山,山东润泉律师事务所
来源:裁判文书网,案号:(2020)鲁11执异109号

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