济南从权属争议案看申请实现担保物权的担保物范围认定

引言

在司法实践中，“申请实现担保物权”是债权人快速实现债权的重要途径，但担保物的范围是否合法、权属是否清晰，直接决定了该程序能否顺利推进。一旦担保物存在所有权争议、使用权不明或违反强制性规定等情形，不仅可能导致担保物权无法实现，还可能引发复杂的民事纠纷。本文通过山东省高密市人民法院审理的一起抵押权纠纷案件（案号：（2022）鲁0785民初6463号），以案说法，深度解析担保物范围的认定规则，为当事人维权提供实务参考。

案情回顾：抵押房屋权属争议引发的连锁诉讼

基本事实
2007年，山东华燕制衣公司（以下简称华燕公司）借用资质开发“华燕新村”项目，将其中一栋楼房（3号楼）的房屋分配给王*、王庆等九名职工，职工们支付了部分购房款并长期居住。但2012年，该栋楼房的产权证却登记在了华燕公司原法定代表人李的女儿李某（2003年出生，当时年仅9岁）名下。2014年，李某的法定代理人（其母亲）与山东高密农村商业银行（以下简称高密农商行）签订《最高额抵押合同》，以该整栋楼房作为抵押物，为华燕公司1056万元借款提供担保，并办理了抵押登记。

纠纷爆发
2019年，九名职工分别起诉华燕公司和第三人李某，要求确认其对所居住房屋的所有权。经高密市人民法院一审、潍坊市中级人民法院二审、山东省高级人民法院再审审查，最终生效判决确认职工们享有涉案房屋的所有权。此后，职工们又以“抵押合同无效、抵押权不成立”为由起诉李某和高密农商行，要求解除抵押登记。庭审中，原告主张：抵押时涉案房屋所有权存在争议，且抵押人系未成年人，法定代理人无权处分其财产，抵押行为违反法律强制性规定。被告高密农商行则辩称：办理抵押时房产登记在被告名下，权属明确，且抵押合同真实有效，抵押权应受保护。

法院判决
法院经审理后认定：

1. 李*某并非房屋实际所有权人，其法定代理人明知房屋已分配给职工，仍以未成年人名义对外抵押，存在主观恶意。
2. 高密农商行作为专业金融机构，未对抵押房屋的实际权属进行审查（尤其是职工长期居住且人数众多），也未对未成年人拥有巨额财产这一异常情况进行核实，不构成善意取得抵押权。
3. 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，已支付全部或大部分购房款的消费者权利优先于抵押权，本案职工属于购房消费者，其居住生存权应优先保护。
   最终判决：李*某和高密农商行于判决生效后十日内协助职工办理抵押注销登记。

法律分析：担保物范围的核心争议与司法规则

一、担保物范围的法定边界：权属明确是前提

《民法典》第395条明确规定，债务人或者第三人有权处分的财产可以抵押。而第399条列举了不得抵押的财产，其中就包括“所有权、使用权不明或者有争议的财产”。本案中，虽然抵押登记时房屋登记在李*某名下，但根据在先的生效判决，职工们才是实际所有权人。这意味着，抵押物在设定抵押权时，其权属处于“有争议”状态，直接违反了法律的禁止性规定。因此，高密农商行主张的抵押权因担保物范围不合法而存在根本性瑕疵。

痛点关键词：

• “权属争议”：很多抵押人利用登记信息与实际归属的分离，将本属于他人的财产进行抵押，导致债权人“有证无权”。
• “实际占有”：职工长期居住、持有购房收据等事实，足以证明房屋归属，却因登记错误被忽视。
• “登记对抗”：不动产登记具有公示公信力，但并非绝对。当善意第三人（如抵押权人）未尽到合理审查义务时，登记内容的可靠性会被推翻。

二、善意取得抵押权的审查义务：金融机构不可“闭眼放贷”

《民法典》第311条（原《物权法》第106条）规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，受让人满足“善意、合理价格、完成登记”三个条件，方可善意取得所有权或他物权。但本案中，法院指出高密农商行存在“重大过失”：

• 职工居住多年、人数众多，银行在实地调查时应当发现；
• 抵押物是整栋楼房，价值巨大，抵押人却是10岁未成年人，明显不符合常理；
• 银行未对购房款支付、房屋来源进行任何核实。

因此，银行不能主张善意取得抵押权。这一裁判思路对金融机构的审慎义务提出了更高要求：担保物范围的审查不仅是形式审查，更应包含实质审查，特别要关注抵押物是否存在隐性权属争议。

痛点关键词：

• “善意取得门槛”：法院对抵押权人“合理注意义务”的认定，是判断是否构成恶意取得的关键。
• “未成年抵押”：未成年人名下的财产，监护人仅能为“维护被监护人利益”才能处分，否则处分行为无效（《民法典》第35条）。本案中法定代理人借款是为公司利益，而非子女利益，直接导致抵押无效。
• “居住权优先”：已支付购房款的消费者，其居住权在司法实践中往往优先于抵押权，这是实现担保物权时必须考量的因素。

三、申请实现担保物权的程序障碍：担保物范围争议直接阻断程序

如果高密农商行试图通过“申请实现担保物权”特别程序（《民事诉讼法》第203条）直接变现抵押物，必然遭遇障碍。因为该程序要求担保物权事实清楚、权利义务关系明确、争议不大。而本案中，职工们提出所有权确认和抵押无效之诉，已构成“实质性争议”，法院大概率会裁定驳回申请，告知当事人另行起诉。这意味着，若担保物范围存在瑕疵，债权人将被迫陷入冗长的普通诉讼，无法快速实现债权。

痛点关键词：

• “程序转换”：实现担保物权申请被驳回后，必须走普通诉讼，耗时耗力。
• “诉讼成本”：可能产生高额律师费、评估费、诉讼费，且抵押权能否实现不确定。
• “查封阻碍”：若担保物已被其他法院查封（如职工申请财产保全），则更难以处置。

律师提醒：如何规避担保物范围风险？

结合本案教训，建议当事人在设定和受让担保物权时重点关注以下几点：

1. 权属审查要“穿透”：不仅看不动产权证书，还要实地调查实际占有人、使用状况，要求抵押人提供购房合同、付款凭证等。
2. 警惕“未成年人财产”：监护人处分未成年人房产，必须证明是为被监护人利益（如医疗、教育等重大需要），否则抵押合同可能无效。
3. 注意“消费者优先权”：若抵押物已出售给消费者且消费者已支付大部分款项，即使未过户，消费者权利也优先于抵押权。
4. 及时提起异议：若发现抵押物涉及权属争议，应迅速向法院申请中止执行或提起确权之诉、撤销权之诉，避免抵押权被强制执行。

相关一句话问答

Q1：申请实现担保物权时，担保物登记在他人名下但实际属于我，法院能直接执行吗？
A：不能。必须先通过确权诉讼确认所有权归属，否则担保物范围存在争议，法院会驳回申请。

Q2：未成年人名下的房屋能否作为担保物？
A：原则上可以，但必须经法定代理人同意，且需证明抵押行为系为未成年人利益（如学费、医疗费），否则抵押无效。

Q3：银行未核实房屋实际居住情况就接受抵押，是否构成善意取得抵押权？
A：不构成。专业金融机构负有审慎审查义务，若未发现明显异常（如长期居住、无实际交易等），可能被认定为重大过失。

Q4：购房消费者已支付大部分房款但未过户，银行能否拍卖该房屋实现抵押？
A：不能。消费者权利优先于抵押权，法院通常不会支持银行拍卖，消费者可提出执行异议。

Q5：公司法定代表人用自己或亲属名下的房产为公司债务担保，需要注意什么？
A：必须确保房产确实属于法定代表人或亲属个人所有，且无其他权利人（如职工、共有人）提出异议；同时要符合监护人处分财产的限制性规定。

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济南筑安焕家装饰设计工程有限公司
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