日照买卖合同纠纷中合同解除权行使效力的要点解析

在房产与建筑工程领域，合同解除权的行使往往成为当事人争议的焦点。很多当事人因为不懂法，错失了解除合同的时机，或者因为解除方式不当，导致自身权益受损。今天，我以一起看似是租赁合同纠纷、实则涉及合同解除权行使效力的经典案例为例，为大家剖析其中的法律要点。虽然本案案由为租赁合同，但其中关于合同解除权的行使原则与买卖合同纠纷完全相通，特别是到期后拒绝返还、口头续租主张的举证责任等问题，是许多房产纠纷当事人的真实痛点。

一、案情回放：租期届满，承租人拒绝搬离

2016年，日照东港区的佘德（化名）与许林（化名）先后签订两份房屋租赁合同，将13间房屋及一个大院出租给许林使用，两份合同均明确约定租期至2019年4月6日止。合同到期后，佘德要求许林搬离并返还房屋，但许林以“双方已达成口头续租协议”为由拒绝腾房。佘德无奈起诉至法院，要求许林立即搬离。

庭审中，许林主张双方曾口头约定续租，且佘德同意其转租，但未能提供任何证据。法院经审理认为，租赁合同到期后，双方未续签书面协议，许林主张口头续租但举证不能，应当承担不利后果。最终判决：许林于判决生效之日起三十日内搬离、腾空房屋并返还给佘*德。

（参考案号：山东省日照经济技术开发区人民法院（2019）鲁1191民初770号）

二、律师说法：合同解除权的行使效力与关键痛点

本案表面是租赁合同到期后的返还纠纷，实质涉及合同解除权的行使时机、方式以及举证责任等核心问题。无论是租赁合同还是买卖合同，解除权的行使效力都遵循以下原则：

1. 合同到期≠自动解除，但构成“自然终止”

租赁合同或买卖合同约定有具体期限的，期满后合同权利义务自然终止。此时，守约方无需另行发出解除通知，直接主张返还即可。但在实务中，很多当事人误以为“合同到期后对方继续使用就默许续租”，这是极大的误解。合同到期后，任何一方不同意续租，合同即告终止，拒不返还即构成无权占有。

2. “口头续租”的举证责任——谁主张谁举证

本案中，许*林主张存在口头续租协议，却未提供任何录音、微信记录、证人证言等证据，法院因此未予采信。这一痛点非常普遍：口头约定的证明难度极高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。无法证明的，承担败诉后果。

建议：无论是买卖合同还是租赁合同，续约、变更、解除等重要事项，务必采用书面形式并保留送达回执、微信聊天记录、电子邮件等不留痕迹的沟通记录，避免陷入“空口无凭”的困境。

3. 合同中约定解除权的行使条件——明确且具体

不少买卖合同中会约定解除权条款，例如“若买方逾期付款超过30日，卖方有权单方解除合同”“如修车烤漆，出租方有权终止合同”。本案中，原合同中确有约定“平房内不准修车烤漆，如修车烤漆佘华德有权终止合同”。这一约定属于约定解除权。当违约情形发生时，享有解除权的一方应当在合理期限内行使，否则可能丧失解除权（即“解除权失效”）。

痛点关键词：解除权行使期限。法律并未统一规定解除权的行使期限，但依据《民法典》相关规定，解除权自知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。许多当事人抱着“再等等”的心态，导致解约权利丧失。

4. 解除权的行使方式——通知到达生效

行使解除权应以书面通知形式送达对方，并保留送达凭证（如快递单、签收回执、电子邮件发送记录等）。法律实务中，不少当事人仅口头说“我不租了”“合同解除了”，但未留下证据，导致后续诉讼中无法证明解除通知已经到达对方。解除权属于形成权，通知到达对方时合同即解除，不以对方同意为前提。本案中，佘*德以起诉方式主张返还原物，其实质也是行使了解除权（终止权），法院判决支持。