东城同居关系房产确权中的痛点与权益保护路径解析

以案说法：杨某与徐某同居期间共同出资购房，分手后却因房产归属对簿公堂。看似简单的“赔钱”诉求，却因管辖权争议被驳回移送。这背后，隐藏着同居关系房产确权中最易被忽视的痛点。

一、案件还原：一笔527万的“糊涂账”

2017年11月，杨某与徐某协议离婚。然而，离婚后两人仍共同居住生活至2020年1月。2018年9月，双方以徐某名义购买了北京丰台区南苑乡某商品房。首付款及银行贷款共计527万余元，均由杨某单方支付。此后，杨某赴广州，徐某留京，同居关系终止，但房产归属未作明确约定。

杨某向北京市西城区法院起诉，要求房屋归徐某所有，徐某返还其垫付的527万余元。徐某提出管辖权异议，主张其经常居住地在丰台区。法院经审查，认定徐某经常居住地为丰台区，裁定将案件移送丰台区法院审理。

核心问题：这个裁定并未解决实体争议，却揭示了同居关系房产纠纷中一个普遍的“先手局”——管辖权之争。事实上，类似案件中，出资方更关心的是：“钱是我出的，但房本不是我的名字，我还能要回钱甚至分得房产吗？”

二、深度解析：同居关系房产确权的六大痛点

痛点一：同居关系与婚姻关系的本质区别

• 婚姻关系：婚后所得财产原则上为夫妻共同财产，离婚时依法分割。
• 同居关系：不受婚姻法保护，不存在“夫妻共同财产”概念。房产登记在一方名下，另一方的出资除非有明确约定，否则可能被认定为赠与或借款，而非“投资”。
• 关键点：杨某支付了全部首付及还贷，但登记在徐某名下，若无书面协议，法院可能按“出资贡献比例”而非“夫妻共同财产”处理。

痛点二：出资性质的认定危机

• 困境：同居期间购房出资性质模糊，可能是“共同购房款”、“借款”或“赠与”。若无借条、协议或转账备注，出资方举证难度极大。
• 实践：法院普遍倾向于认为“无婚姻关系，则无共同财产推定”。出资方需证明双方有共同购房的合意（例如微信聊天记录、录音、共同看房证据等），否则可能只能主张不当得利或借贷，而非房产权益。

痛点三：登记一方名下的产权归属

• 原则：不动产物权以登记为准。登记在徐某名下，法律上推定为徐某个人财产。
• 突破：如果杨某能证明双方存在“借名买房”协议，或出资行为构成“共同出资购房”的事实，则可通过确权之诉要求确认共有产权。
• 风险：一旦登记方擅自出售房产，善意第三人可能取得所有权，出资方将难以追回房屋。

痛点四：补偿款的“打折”风险

• 杨某诉求：赔偿527万余元。但法院最终可能仅支持“实际出资额”，而不包括房产增值部分。
• 对比：若为夫妻共同财产，增值部分也需分割；但同居关系下，除非双方有约定，否则出资方很难主张房产增值收益。
• 对策：应在出资时通过协议明确“按出资比例享有房屋份额及增值”，否则分手后可能只能拿回本金，甚至因证据不足连本金都拿不回来。

痛点五：管辖权“陷阱”——为何西城法院不收案？

• 法律：民事诉讼一般由被告住所地法院管辖；住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地管辖。
• 本案：徐某户籍在西城区，但自2020年起居住在丰台区，且社区出具了证明。法院据此移送。
• 教训：出资方若不清楚被告实际居住地，可能在错误法院立案，浪费时间和诉讼费。建议事先通过社区证明、水电费账单、快递地址等证据锁定对方经常居住地。

痛点六：证据链的完整性要求

• 关键证据清单：
  • 出资证据：银行转账记录（备注“购房款”）、微信/支付宝转账截图、刷卡小票；
  • 合意证据：双方谈购房的聊天记录、通话录音、书面协议（明确房产份额）；
  • 同居证据：共同居住的证明（租房合同、水电费单、邻居证言、照片等）；
  • 房产现状：网签合同、贷款合同、收房通知等。

三、律师建议：同居购房，如何守住“钱”与“权”？

1. 签协议是王道：同居期间共同出资购房，务必签订**《房产共有协议》或《出资确认书》**，明确各方出资比例、房屋份额、增值处理方式。
2. 保留出资痕迹：所有大额转账务必备注“购房出资款”，避免使用现金，并保留银行流水。
3. 关注管辖权：起诉前先确认被告的经常居住地，避免因管辖权问题延误时间。
4. 委托专业律师：同居关系纠纷虽不复杂，但证据规则严格，建议咨询擅长婚姻家事领域的律师，提前制定诉讼策略。

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四、一句话问答（同居房产确权篇）

Q1：同居期间共同出资买房，登记在一方名下，另一方有权要求分得房产吗？
A：不一定。需要证明双方有“共同购房合意”且出资行为非赠与，否则可能只能主张返还出资款或借款。

Q2：分手后，出资方想拿回购房款，能要求对方支付房产增值部分吗？
A：通常不能，除非双方有明确书面协议约定共享增值收益。

Q3：被告户籍地和实际居住地不同，应该去哪个法院起诉？
A：原则上去被告经常居住地（连续居住一年以上）法院起诉。事先可通过居委会、物业等获取居住证明。

Q4：同居关系解除后，房产还没办证，如何维权？
A：可以提起“同居关系析产纠纷”之诉，要求确认房屋权属或折价补偿。但需先确定管辖权，并准备好出资证据。

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赵明军律师
河北雄安新区知识产权协会人民调解委员会调解员，专注婚姻家事与继承纠纷领域。累计办理案件200余件，擅长复杂财产分割与抚养权争夺，以沟通调解能力突出、专业细致赢得当事人信赖。
北京审恒律师事务所