东城同居房产承诺撤销：法院如何认定财产份额？

核心价值 | 同居分手后，一方书写的“放弃房产”承诺是否有效？法院判决给出明确答案

在解除同居关系引发的财产纠纷中，房产归属往往是争议最大的焦点。当一方为结婚出资购房登记在另一方名下，后又写下承诺放弃份额，这些行为在法律上如何认定？北京市昌平区人民法院的一则判决（案号：（2023）京0114民初21335号）为同类纠纷提供了清晰的裁判思路，本文将以该案为例，深度解析同居关系析产中的关键问题，并提供具体维权方法。

一、案情回顾与争议焦点

王某与鲁某自2015年相识恋爱，2022年3月分手。二人共同生活期间，王某为双方结婚出资购买河北怀来市京誉府1303号房屋，并将房屋登记在鲁某名下。2019年9月15日，王某书写承诺：“从今日起，奥园·京誉府首付房子一套，与王某本人毫无关系，房子全归于鲁某所有，贷款由王某来还”。分手后，王某起诉要求鲁某返还购房款663800元，并撤销该承诺。

争议焦点：该书面承诺的性质是赠与还是附条件约定？王某能否撤销？房产份额如何分割？

二、法院裁判逻辑与具体分析

1. 承诺书的性质认定：附条件的赠与

法院认为，王某书写承诺是在双方共同生活期间，以能够与鲁某结婚组成家庭为前提条件。判决书原文指出：

“从该承诺内容看，王某系将其享有的房屋份额赠与给了鲁某，但该承诺系在双方共同生活期间所写，王某是以能够和鲁某结婚组成家庭的前提条件下作出的意思表示，但双方已于2022年3月分手，王某与鲁某组成家庭的愿望已不能实现，该条件现已无法成就，故王某可撤销该意思表示。”

关键词：该承诺构成“附生效条件的赠与合同”。当条件（结婚）无法成就时，赠与人可行使撤销权。鲁某主张王某放弃份额的抗辩未被法院采纳。

2. 房产性质认定：以结婚为目的的共同共有

法院认定房屋属于二人共同共有，而非鲁某一人所有。判决原文明确：

“京誉府1303号房屋由王某、鲁某在共同居住生活期间购买，是以结婚为目的购房，故该房屋应属二人共同共有。”

新视角：即使房产登记在一方名下，若能证明“以结婚为目的”共同出资，法院可能认定共同共有。本案中，王某主张首付款及还贷均由自己出资，鲁某则辩称王某仅出资85000元，但法院最终未完全采信任何一方，而是综合认定共同共有。

3. 份额认定方法：按出资额确定，未明确约定视为等额

法院判决：

“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资的，视为等额共有。”

具体到本案：

王某出资认定：法院仅认可其转账中标注“房款”“首付”“房”字样的24.4万元（含其母转账4万元），以及贷款部分共同偿还。
份额计算：结合房屋总价、贷款偿还情况，法院酌情将王某份额定为28.82%。
折价款：扣除剩余贷款后，按比例计算，判令鲁某支付王某223955.61元。

4. 法院驳回王某其他诉求

王某主张返还663800元（含首付、还贷及其他转账），法院认为：

“考虑到王某与鲁某恋爱交往时间较长，双方共同居住生活过一段时间，双方之间存在经济往来亦属正常现象，故对于王某要求鲁某返还其向鲁某支付的超出房屋首付款及房屋还贷部分款项的主张不予支持。”

实务要点：同居期间日常开销转账通常不被认定为购房出资，需有明确备注或证据证明与房产相关。

三、具体维权方法与步骤

步骤一：收集证据，锁定“以结婚为目的”的出资记录

需重点收集：

转账凭证：标注“房款”“首付”“定金”等字样的银行、支付宝、微信记录。
聊天记录、录音：证明购房时约定“结婚前置”或“登记在对方名下仅因配合贷款”等事实。本案中王某提交的录音内容为双方就房屋问题沟通协商。
承诺书原件：作为撤销对象，证明签署背景（如受胁迫或附条件）。

步骤二：主张附条件赠与撤销，请求法院认定承诺无效

若对方持有承诺书主张你放弃份额，可援引《民法典》第158条（附条件民事法律行为）和第663条（赠与法定撤销）。主张思路：

承诺书系以结婚为条件，条件未成就，合同不发生效力或可撤销。
若受胁迫书写，可主张撤销（需提供胁迫证据，如报警记录、就医记录）。

步骤三：申请司法鉴定或委托评估，确定房产现值和份额

本案双方未申请鉴定，由法院酌定。建议主动申请：

委托评估机构出具房屋现值报告（减少法官自由裁量风险）。
若对方未出首付款，可主张按出资比例分割；若无法证明，可主张等额共有。

步骤四：诉讼请求设计技巧

核心请求：撤销承诺书 + 折价补偿。
避免过高诉求：法院不支持超出购房款范围的经济往来，应聚焦首付、还贷等直接出资。
注意诉讼时效：撤销权需自知道撤销事由之日起一年内行使（本案王某2019年9月写承诺，2023年起诉，法院仍支持撤销，因条件“结婚”2022年3月方确定无法成就，起算点应为分手时间）。