日照房产合同纠纷中对账函证明效力的司法认定要点

在房产交易中，合同双方常通过签署对账函、结算单确认欠款数额，但一旦发生争议，对账函的证明效力如何认定、后续款项能否随意扣减，往往成为案件焦点。本文结合山东省日照市中级人民法院（2018）鲁11民终2264号判决，深度解析对账函在合同纠纷中的关键作用，帮助房产交易当事方规避风险、高效维权。

一、对账函的法律效力：签字盖章即确认，举证责任转移

对账函是双方对过往账务的最终确认，一经签字盖章，即视为双方真实意思表示，具有法律约束力。在房产合同中，常见于中介服务费、垫付款项的结算。法院在审查时，通常遵循“谁主张谁举证”原则：若一方以对账函主张欠款，另一方不认可，则需提供相反证据推翻。

判决书原文引用：

2016年6月11日，中源公司向庆通公司出具《对账函》，载明：……尚欠本公司1987009.3元。并手写（不包括赫迈一列的铁路运费和代发费）。庆通公司在该函加盖印章，郑明贵签字……一审中，双方均认可2016年6月11日《对账函》中包含赫迈一列的代发费和运费；双方均未提供银行转帐明细记录。

判决书明确指出：对账函内容与之前的对账明细相佐证，且系真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，法院应予以确认。房产交易中，若双方签署了类似的结算单，签字方不能事后随意否认，除非能提供银行流水、发票等原始凭证推翻。

二、争议焦点突破：对账函包含的费用，不得事后扣除

实践中，一方常以“某笔费用不应包含在内”为由主张扣除，但法院认定，若对账函已明确包含该费用，且双方在诉讼中一致认可，则不得单方扣减。本案中，庆通公司主张扣除3220吨电煤的运费341220.4元和代发费96600元，法院经审查发现：

判决书原文引用：

2016年5月27日上诉人实际控制人郑明贵与被上诉人法定代表人刘晓飞共同对账明细第三页载明被上诉人于2015年10月份发送的4列煤炭中有一列吨数3220吨、运费341220.40元，已经包含在总欠款1987009.30元内，故上诉人主张扣除该部分费用没有事实依据；上诉人主张扣除代发费96600元也无证据证实。

关键步骤：

1. 核对对账函与前期明细的一致性：将2025年5月的明细与6月的对账函逐项对比，确认争议费用是否已列明。
2. 审查双方庭审陈述：若双方在法庭上均认可费用包含在内，法院将直接采信。
3. 要求主张扣除方提供证据：若无法提供银行转账记录或等价凭证，法院不予支持。

在房产交易中，若中介或托管方出具的欠款对账函已包含某笔代垫费用，当事人事后不得以“该费用不合理”为由要求扣除，除非能证明该费用系错误计入或未实际发生。

三、发票开具义务：合同未约定则不能作为付款前置条件

房产合同中常出现“先开票后付款”的争议。本案中，庆通公司主张中源公司应出具委托结算书和运费增值税专用发票，否则其有权拒绝付款。法院如何认定？

判决书原文引用：

上诉人与被上诉人2015年1月1日签订的协议书，并没有被上诉人为上诉人出具委托结算书和铁路运费增值税专用发票后，上诉人方可支付价款的约定，上诉人的该项上诉理由没有合同依据和法律依据，本院不予支持。

核心方法：法院严格审查合同原文，若协议中未明确将开票作为付款条件，则付款方无权以“未开票”为由拒绝支付本金。房产交易中，购房者或中介常以“未收到发票”为由拖延付款，但若合同未约定先后履行顺序，付款义务独立于开票义务，付款方仍需按期支付。

实操建议：

• 在房产合同中明确约定付款与开票的先后顺序，例如“收到发票后30日内付款”。
• 若未约定，付款方应主动要求开票，但不得以此为由拒绝支付到期款项。

四、垫付款项的证据链：对账明细与对账函的双重锁定

本案中，垫付煤款254756元是否应在本案处理？庆通公司否认垫付事实，中源公司则提供对账明细中有明确记载：“郑欠86556杨欠168200”合计254756元，并在第四页再次明确。

判决书原文引用：

在对账明细第三页也载明了“郑欠86556杨欠168200”合计254756元的事实，在第四页再次明确了“煤款欠254756元”，也已经包含在总欠款1987009.30元内，故上诉人主张扣除其中254756元没有事实依据。

关键操作：对账函与前期对账明细相互印证，形成完整证据链。在房产交易中，若一方主张垫付了物业费、税款等，应保留原始支付凭证，并请对方在对账时签字确认。若仅有单方记录而无对方确认，法院可能不予认定。

五、站台剩余货物：无证据则不认定

庆通公司主张在站台上有1000吨电煤委托中源公司出售，应折抵欠款40万元。但法院认为：

判决书原文引用：

上诉人对其主张没有提供证据证实，被上诉人对此也不认可，故上诉人的该上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。

启示：房产交易中，若要求将第三方代售资产或抵账物品折抵欠款，必须提供交接清单、代售协议、付款凭证等书面证据。口头约定或单方陈述，法院不予采信。

六、延展与行动指南

本案虽为货运代理合同纠纷，但其对对账函效力的认定、发票义务的界定、垫付款项的证据要求，完全适用于房产交易中的类似场景。无论是二手房买卖的佣金结算、新房首付款的垫付协议，还是中介代收代付的物业费、暖气费，当事方均应做到：

1. 及时对账并签字确认：每次结算后，要求对方在对账函或结算单上签字盖章，并保留原件。
2. 明确合同条款：付款与开票的先后顺序、垫付范围、争议解决方式等，应在协议中明确约定。
3. 留存全程凭证：转账记录、聊天记录、录音录像等，均应妥善保管，构建完整证据链。

对于已发生纠纷的当事人，建议立即梳理对账函、合同、付款凭证，对照本案法院的裁判逻辑，评估自身诉求的可行性。若对账函清晰、合同约定明确，法院大概率会支持申请人；若证据残缺、约定模糊，则可能承担举证不利的后果。

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作者： 王名成，山东知律律师事务所
来源： 裁判文书网，案号：（2018）鲁11民终2264号