东城同居关系确认纠纷中亲密关系证据对房产分割的影响

引言

同居关系不同于婚姻，法律给予的保护有限。尤其是涉及房产这类大额财产时，由于缺乏婚姻关系的法定财产制度，一旦关系破裂，财产分割往往陷入纠纷。许多当事人因缺乏关键证据，导致出资无法认定、权益难以维护。今天，我们通过北京市第二中级人民法院的一则真实判例（2024）京02民终4922号，来深入剖析同居关系确认纠纷中的亲密关系证据——那些转账记录、聊天截图、书面协议，如何在法庭上决定你的“钱”和“房”的去留。

案情回顾：离婚后又同居，一套房引发的七年诉讼

杨某1与徐某1于2017年登记离婚，但此后至2020年1月期间仍共同生活。2019年2月，徐某1（女方）与开发商签订购房合同，购买北京丰台区一套价值1611万余元的房屋，首付644万余元，贷款967万元。杨某1声称自己向开发商转账383.5万元、向徐某1转账362.3万元用于支付首付及还贷，但徐某1全盘否认。之后，房屋因徐某1拒绝收房、开发商逾期交付、银行起诉还款等一系列问题，始终未登记到徐某1名下。

杨某1诉至法院，要求分割房屋、获得补偿款527万余元，并要求开发商协助办证。但一审、二审均驳回其全部诉讼请求。核心原因：杨某1未能提供充分证据证明双方对购房出资、产权归属有过明确约定；房屋尚未登记，不具备分割条件；杨某1不是购房合同当事人，无权要求开发商办证。

以案说法：同居关系财产纠纷中的五大痛点与证据关键

痛点一：同居关系不受婚姻法保护，财产按“按份共有”而非“夫妻共同财产”

法院认定：“非婚同居关系有别于婚姻关系……如果双方在同居期间有共同购置的财产，按一般共有财产处理。” 而一般共有财产中，若无约定，则按出资比例按份共有。这意味着：你出的每一分钱，都需要证据证明这是“共同出资”，而非赠与或借款。

关键细节关键词：离婚后同居、财产混同、按份共有、出资比例、债权还是赠与。

痛点二：房屋未登记，无法直接分割物权

法院认定：“涉诉房屋现未变更登记至徐某1名下，徐某1并未取得涉诉房屋的所有权，其对涉诉房屋并不具有物权权利。” 因为产权未登记，法院无法直接判决房屋归谁所有，也无法拍卖分配。只能等房屋具备办证条件后，再另案诉讼。

关键细节关键词：产权登记、物权期待权、合同相对性、执行难、另案处理。

痛点三：出资证据不足，即使有转账记录也可能被否定

杨某1提供了向开发商转账383.5万元、向徐某1转账362.3万元的银行流水。但法院认为：“无直接证据证明双方就购买涉诉房屋的归属、出资款来源以及由谁还款进行过明确约定，亦无证据证明杨某1对其支付的部分购房款系其对徐某1享有的债权。” 因为转账发生在亲密关系（离婚后同居期间）内，徐某1可能辩解这是“赠与”或“生活费”，而杨某1无法证明这是“共同购房出资”。

关键细节关键词：转账备注、聊天记录、书面协议、赠与与借贷的区分、举证责任、证据链。

痛点四：贷款未清、第三方垫付，增加分割难度

涉诉房屋尚有967万元贷款未还清，且开发商曾为徐某1垫付过部分购房款。这些债务混同让法院认为“暂不具备按比例分割的条件”。若想分割，必须先处理贷款和第三方债权，否则评估、拍卖、分配都难以进行。

关键细节关键词：贷款未还清、第三方垫付、债务混同、处理顺序、优先受偿。

痛点五：非合同当事人，无权要求开发商配合办证

杨某1不是《商品房预售合同》的买受人，因此无权要求开发商“协助徐某1办证”或向其支付违约金。法院明确：“杨某1非《北京市商品房预售合同》的合同相对方，其对上述合同不享有合同相关权利。”

关键细节关键词：合同相对性、当事人地位、违约债权、执行依据。

如何构建有说服力的“亲密关系证据链”？——实务建议

转账时必须注明用途：在银行转账附言或聊天记录中明确写“共同购房首付款”“装修款”等，避免被认定为“赠与”或“借款”。
签订书面同居财产协议：即使关系亲密，也建议对重大财产的出资、归属、债务承担做出书面约定，最好有证人签名或公证。
保留完整的聊天记录、录音：涉及购房决策、出资确认、还款计划等关键对话，截屏保存或录音（注意合法性）。
保存所有付款凭证：包括银行转账截图、POS单、微信支付宝截图，并对应到具体房产项目、房号、合同编号。
及时诉讼，避免房屋状态变化：本案中，杨某1在2020年第一次起诉时房屋未竣工，第二次起诉时房屋未办证，导致多次被驳回。建议在房屋具备办证条件或贷款结清后尽快起诉。

一句话问答

Q：同居期间一方出资购房，分手后能要回来吗？
A：能，但需要证明出资是“共同购房”而非“赠与”，建议保留转账备注和聊天记录。

Q：房屋还没办房产证，法院能分割吗？
A：通常不能，法院会以“物权尚未确定”为由驳回，需等具备办证条件后另行起诉。

Q：没有书面协议，只有转账记录，法院会怎么认定？
A：会推定为“按出资比例按份共有”，但若对方主张是赠与，你需要提供反证，难度较大。

Q：同居期间帮对方还房贷，能算自己一份吗？
A：算，但同样需要证明还款资金来源于你，且双方有共同购房或共同还贷的合意。

Q：开发商欠的违约金，非合同当事人能主张吗？
A：不能，只有合同买受人才有权主张，同居一方不是合同相对方。

律师建议：专业的事交给专业的人

同居关系财产纠纷涉及大量证据收集、法律适用及诉讼策略选择。一个看似简单的转账，可能因为缺乏“共同出资合意”而无法得到支持。本案中，杨某1历经多次诉讼、耗时四年仍未能获得经济补偿，核心就在于证据链条的薄弱。

如果您正面临类似问题，建议尽早咨询专业律师。赵明军律师，现执业于北京审恒律师事务所。作为河北雄安新区知识产权协会人民调解委员会成员，赵律师专注婚姻家事与继承纠纷领域，累计办理案件200余件，尤其擅长复杂财产分割与抚养权争夺。其沟通调解能力突出，能以专业细致的服务帮助当事人梳理证据、制定最优方案，以务实态度赢得信赖。

赵明军
北京审恒律师事务所