日照房屋租赁未经验收承租人主张缔约过失责任解析

在房屋租赁尤其是商业租赁中，承租人为经营投入大量资金进行装修，却因租赁物存在法律瑕疵（如未通过消防验收、竣工验收）而无法正常使用，最终导致合同目的落空，损失惨重。这类案件中，承租人往往面临“钱房两空”的困境。本文通过日照市中级人民法院一则真实判决，为您深度剖析如何运用“缔约过失责任”维权，并揭示当事人必须关注的痛点细节。

一、案情回顾：一次“未验收”的租赁，40万投入打了水漂？

2021年4月，姚某通过拍卖竞得日照市某村一处沿街商业楼5年租赁权，并与村委会签订租赁合同。合同签订后，姚某支付首年租金3.4万余元，并投入近4万元进行装修。然而，装修完成后仅经营20余天，姚某因无法提供消防验收或竣工验收手续，被执法部门查处，无法办理办学许可证，导致房屋长期闲置。

姚某多次向村委会索要消防验收、竣工验收材料，村委会先是推诿“两个月就办下来”，后明确表示“没办法”。无奈之下，姚某委托律师提起诉讼，要求解除合同、返还租金并赔偿装修损失。一审法院判决合同解除，村委会返还剩余租金并承担70%的装修损失（2.5万余元）。村委会不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

二、法律分析：为什么本案能适用“缔约过失责任”？

虽然法院直接依据《民法典》第七百二十四条（租赁物违反强制性规定的合同解除）判决，但其核心逻辑正是“缔约过失责任”。我们来看法律依据：

（一）什么是缔约过失责任？

《民法典》第五百条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。”

本案中，村委会的行为构成典型缔约过失：

故意隐瞒重要事实： 案涉房屋自始至终未通过消防验收和竣工验收，而这是房屋能否合法使用、承租人能否办理经营许可的关键前提。村委会在招租时却声称“已通过验收”，甚至在承租人询问时继续隐瞒。
违反诚信原则： 拍卖公司作为村委会的代理人，同样未尽如实告知义务，导致姚某基于错误认知投入装修资金。
损失后果： 姚某的装修损失、租金损失、预期经营收益损失均属“信赖利益损失”，这正是缔约过失责任保护的范围。

（二）为什么法院只判70%责任？——承租人的“审慎审查义务”是痛点

法院最终确定村委会承担70%责任，姚某自行承担30%。这个比例揭示了一个残酷的现实：承租人并非完全无辜，其未尽到“审慎审查义务”也会被认定存在过错。

痛点细节关键词（务必关注）：

“审慎审查义务”： 承租人在签订合同前，必须主动要求出租方提供房屋的产权证、消防验收合格证明、竣工验收备案表、建设工程规划许可证等文件。不能轻信口头承诺，更不能仅凭“拍卖公告”就盲目投入。
“拍卖公告性质”： 本案中，姚某是通过拍卖方式获得租赁权，法院提示：拍卖公告对房屋现状（包括物理状况及各项审批情况）的描述，视为承租人已知且认可。如果公告中明确注明“未验收”，则承租人将丧失主张缔约过失的基础。
“违约金/赔偿范围”： 装修损失属于可赔偿的“信赖利益”，但必须以实际产生、合理必要为前提。法院委托评估公司对装修残值进行评估，而非支持全部投入额，这是司法实践中的典型做法。

三、实务建议：承租人如何避免“踩坑”？

签约前务必“验明正身”：
- 要求出租方提供《竣工验收备案表》《消防验收合格意见书》《不动产权证》原件，并仔细核对房屋用途是否与经营计划一致。
- 如房屋为农村集体用地或工业用地改造，需确认是否取得合法出租审批。
- 对于“办学”“餐饮”“娱乐”等前置审批行业，必须确认房屋符合特行要求。
证据链是维权关键：
- 录音/聊天记录： 本案中，姚某与村委会负责人的通话录音（询问消防验收事宜，对方承认“办不出来”）成为证明出租方隐瞒事实的核心证据。建议在沟通时固定“对方已知晓房屋问题但未告知”的证据。
- 书面催告： 一旦发现房屋存在瑕疵，立即以书面形式（EMS、邮件）向出租方催告要求提供验收文件，保留对方拒绝或拖延的痕迹。
及时止损，避免扩大损失：
- 发现无法办理许可证后，应第一时间停止装修投入，避免额外损失。
- 尽早通过诉讼或仲裁解除合同，防止租金持续累积。

四、律师点评：为什么本案能胜诉？

本案的胜诉关键有三点：一是证据扎实（包括拍卖流程文件、租赁合同、租金支付凭证、装修投入评估、与村委会的语音记录）；二是法律逻辑清晰（抓住“未经消防验收不得投入使用”这一强制性规定）；三是依法主张缔约过失责任（在合同解除后要求返还租金并赔偿装修损失）。

五、一句话问答（帮你快速掌握核心）

问：租赁房屋有消防问题，我能直接起诉解除合同吗？
答：可以。根据《民法典》第七百二十四条，租赁物违反关于使用条件的强制性规定（如未消防验收），导致无法使用的，承租人可以单方解除合同。

问：出租方隐瞒房屋未验收，我如何主张赔偿？
答：依据《民法典》第五百条，对方在缔约时故意隐瞒重要事实，可主张“缔约过失责任”，要求赔偿装修费、租金损失、评估费等信赖利益损失。

问：我自己也审查不严，法院会判我承担部分责任吗？
答：会。承租人未尽到“审慎审查义务”的，法院会按过错比例分担损失（本案中承租人承担30%）。

问：拍卖来的房子，没验收我还需要查吗？
答：需要。拍卖公告对房屋现状的描述视为有效告知，如果公告未明确，承租人仍需主动核实验收情况，否则将丧失部分权利。

问：装修损失能全赔吗？
答：不能。法院通常委托评估机构按“装修残值”（即物化损失）计算，而非实际投入金额。必要时可主张搬迁费、临时周转费等。

王名成律师提示： 房屋租赁涉及重大经济利益，特别是商业用途的租赁，务必在签约前完成尽职调查。本案虽最终胜诉，但当事人的时间、精力、律师费、评估费等综合成本不菲。专业律师介入既能提前规避风险，也能在纠纷发生后精准诉讼。如果您的案件涉及房屋租赁合同纠纷、缔约过失责任、装修损失索赔等问题，建议尽早委托具有17年建筑工程与房产纠纷经验的律师团队，通过证据梳理和策略制定，最大限度维护您的权益。

王名成，山东知律律师事务所。执业17年，专注建筑工程合同与房产纠纷，以日照为核心覆盖山东，外地案件可协商委托。累计办案400+，胜诉率超90%，为当事人挽回损失超2亿元。

（本文案例依据山东省日照市中级人民法院（2022）鲁11民终1782号判决书改编）