姜清东谈拆迁安置房转商品房销售纠纷中过户履行的法律边界

一、核心案情：购房款已付，破产房企却拒过户？

广东普宁的陈某裕遇到了一件糟心事：
2020年6月，他与梧州某房地产公司签订3份《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的三套房产，购房款用房企欠他的部分借款抵扣（剩余借款仍需归还）。合同签订后，陈某裕“全额支付”了购房款，但房企迟迟未交房、未过户。

更糟的是，2021年房企被申请破产。陈某裕诉至法院，要求房企继续履行合同、协助办理过户，却被一审、二审法院驳回。他不服，向广西高院申请再审——最终，高院也维持了原判。

二、争议焦点：为什么法院不支持“继续过户”？

陈某裕的核心诉求是“继续履行过户义务”，但法院的判决逻辑围绕三个关键痛点展开：

痛点1：“以物抵债”还是“真实购房”？——合同性质决定权利基础

陈某裕主张：“我是真买房，只是用借款抵房款，不是以物抵债！”
但法院查明：

案涉合同签订时，借款尚未到期（借款最终还款日是2020年12月，合同签订在6月）；
购房款金额与借款金额不完全一致，但本质是“用房产抵偿债务”——双方真实目的是“清偿债权”，而非“买卖房屋”。

法律关键：
若合同被认定为以物抵债协议（而非真实商品房买卖），则债权人（陈某裕）的权利基础是“原借款债权”，而非“房屋所有权期待权”。这直接影响后续能否要求过户。

痛点2：房企破产了，房子还能过户吗？——破产财产的认定规则

陈某裕认为：“我已付全款，房子不属于破产财产！”
但法院明确：

根据《民法典》第209条，不动产物权需登记才生效——案涉房屋未过户，所有权仍属于房企；
根据《企业破产法》第30条，破产申请受理时房企的全部财产都是破产财产——案涉房屋尚未竣工验收、不具备交付条件，属于破产财产范围。

法律关键：
即使已付全款，若房屋未完成登记，且房企进入破产程序，房屋仍会被纳入破产财产，无法单独为某一债权人办理过户（否则违反“破产公平受偿”原则）。

痛点3：“继续履行”的前提是什么？——法律/事实不能履行的边界

陈某裕提出：“房子虽未竣工，但可以拍卖后直接裁定过户！”
但法院指出：

案涉房屋尚未竣工验收，不具备交付条件；
房企已破产，事实上无法完成后续建设、验收、交付（破产程序中企业停止经营，无能力继续施工）；
根据《民法典》第580条（原《合同法》第110条），法律上或事实上不能履行的非金钱债务，对方不能要求继续履行。

法律关键：
“继续履行过户义务”的前提是房屋具备交付/过户条件，且房企有能力履行。若房屋未竣工、房企破产，“继续履行”在法律和事实上都不可能实现。

三、购房者的维权路径：别盯着“过户”，先保债权！

本案中，法院虽驳回了“继续过户”的请求，但明确了陈某裕的维权方向：

按原债权债务关系申报破产债权：因合同本质是“以物抵债”，陈某裕可就原借款本息向破产管理人申报债权，参与破产财产分配；
另行起诉主张原债权：若未申报或对分配结果不满，可基于原借款合同起诉（但需注意破产程序中的限制）。

四、同类案件的5个关键提醒（当事人最关心的痛点）

合同性质要明确：若用借款抵房款，务必在合同中写明“真实购房”而非“以物抵债”，避免被认定为债权清偿方式；
房屋状态需核查：签订合同时要确认房屋是否已竣工验收、是否具备过户条件（未竣工的期房风险极高）；
破产申报要及时：房企破产后，第一时间向管理人申报债权，避免错过申报期限；
物权期待权的条件：只有“真实购房+已付全款+实际占有+非因自身原因未过户”的购房者，才可能排除破产财产（本案因“以物抵债”未满足）；
违约救济要灵活：若“继续履行”不可能，及时转向“赔偿损失”或“申报债权”，避免拖延导致权利丧失。

五、一句话问答（相关法律问题速解）

房企破产后，已付全款的购房者能直接要求过户吗？
答：若房屋未登记且属于破产财产，不能直接过户，需按破产程序处理。
以物抵债的购房合同，能主张房屋所有权吗？
答：若抵债物未交付/登记，需按原债权债务关系主张权利。
房屋未竣工验收，能要求房企继续履行过户吗？
答：不能，因事实上无法完成交付和登记。
房企破产管理人有权解除购房合同吗？
答：若合同在法律/事实上不能履行，管理人有权解除。
购房者因房企破产无法过户，损失怎么赔？
答：可申报债权，或基于原合同主张违约赔偿。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

广西壮族自治区高级人民法院
民事裁定书
(2023)桂民申4183号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈某裕，男，1969年1月27日出生，汉族，住广东省普宁市。
委托诉讼代理人：戴文盛，广西至诚律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：梧州某某房地产开发有限公司。住所地：广西壮族自治区梧州市。
法定代表人：胡某烈，该公司执行董事。
诉讼代表人：广西某某企业破产清算服务有限责任公司，系梧州某某房地产开发有限公司破产管理人。
再审申请人陈某裕因与被申请人梧州某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2022）桂民终1053号民事判决，向本院申请再审。本院依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
陈某裕申请再审称，（一）原一、二审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后、管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同……”的规定，第一管理人只有对破产申请受理前成立且双方均未履行完毕合同义务这一前提下的合同才有权利决定继续履行或者解除合同。案涉三份《商品房买卖合同》均是在某某公司破产申请受理6个月前成立，陈某裕也已履行了支付购房款义务，由于某某公司未履行合同约定的房屋交付义务，陈某裕才提起本案诉讼，该法律事实并不符合上述法律规定的管理人有权决定继续履行或者解除合同的前提条件，故某某公司的破产管理人依法无权决定，也无权向陈某裕提出解除案涉合同，因此本案不存在适用前述规定视为解除合同的情形。且根据案涉《商品房买卖合同》约定，某某公司在合同规定期限内未能交房的，陈某裕要求继续履行合同的，某某公司必须履行；房屋未达到国家和省市规定的质量标准，或未达到双方约定的质量标准，陈某裕有权解除合同,未约定某某公司在陈某裕全额支付房款没有违约的情况下有权解除合同，且根据合同法的相关规定，法律也并未授予违约方解除合同的权利，故在某某公司未按合同约定交付房屋或房屋未达到交付标准的情形下，只有陈某裕有权提出解除合同。（二）原一、二审判决认定事实错误。首先，陈某裕已经通过起诉某某公司的方式主张继续履行合同，原一审法院也已经立案，某某公司的破产管理人也已到庭应诉，在此情况下，原一审法院还认定陈某裕在某某公司破产后未向其破产管理人催告继续履行合同，没有法律依据。其次，陈某裕核验案涉房产已获得梧州市商品房预售许可证后才与某某公司签订《商品房买卖合同》，只是因纳税问题未办理产权证，这只是费用和时间问题，且基于某某公司已经破产，如果案涉房屋过户登记到陈某裕名下需要过户登记费的，原二审也应向陈某裕释明，核实陈某裕是否愿意先行承担以及告知相应的法律后果，但原二审法院并未释明。再者，案涉商品房在签订合同时已经建成封顶，且办理了商品房预售许可证，即便案涉房屋未完成水电等配套施工，尚未进行竣工验收，无法达到法律规定的交付条件，但基于某某公司已经破产，其破产财产届时也必将涉及案涉房产交付处理，除应承担违约责任外，守约方要求继续履行的，某某公司必须进行依法处理，包括评估拍卖，拍卖后法院直接出具裁定书要求房产部门办理过户登记即可，故目前案涉房屋即使尚未完成水电等配套施工并不影响某某公司协助或法院强制执行办理过户登记到陈某裕名下，即不存在执行不能或法律和事实上不能继续履行合同的情形。（三）本案的案由属于商品房买卖合同纠纷，并非民间借贷纠纷，虽本案双方当事人之间确实还存在民间借贷关系，但这并不影响陈某裕向某某公司购买案涉商品房的法律关系。首先，案涉《商品房买卖合同》签订于2020年6月17日，而借款合同约定的最终还款时间是2020年12月10日之前，即案涉《商品房买卖合同》并非在借款合同届满后签订的，不符合以物抵债的常识规定。其次，双方在合同中约定了陈某裕向某某公司购买案涉房屋的单价和购房款数额，而购房款数额与双方之间的借款合同约定的借款数额并不相同，双方只是为了避免将款项转来转去，才约定用某某公司所欠部分借款作为购房款处理，且双方就剩余部分借款数额并未约定某某公司无需归还或变更原借款合同的约定，即某某公司就超出购房款的部分借款、借款利息仍需归还。据此，双方之间并没有以物抵债的合意，本案属于商品房买卖合同关系。原二审法院认定案涉《商品房买卖合同》系以物抵债协议，仅作为原借款债权的清偿方式，双方当事人履行行为的依据仍然是借款合同而非买卖合同属于认定事实错误。（四）本案属于商品房买卖合同纠纷，陈某裕与某某公司之间属于商品房买卖合同关系，根据相关法律规定，特定物买卖中尚未转移占有，但相对人已完成支付对价的特定物，不属于破产财产，故案涉房产不属于破产财产，某某公司应当协助办理过户手续。（五）陈某裕已经全额支付房屋总价款，对案涉房屋享有物权期待权。（六）陈某裕已按合同约定支付了大额的全部购房款，如果按原一、二审违法判决解除合同，驳回陈某裕的诉讼请求，就会造成陈某裕既失去其已经支付的购房款，又失去本可以由某某公司交付给其的房屋的双重损失，有悖公平原则。综上，请求再审本案。
本院认为，本案再审审查主要涉及两个问题：一是原审认定案涉购房合同系以物抵债协议有无事实依据；二是原审认定案涉购房合同已解除及驳回陈某裕的诉讼请求有无法律依据。
（一）关于原审认定案涉购房合同系以物抵债协议有无事实依据问题。本案双方对2012年3月12日签订《借款合同》以及2020年6月17日签订三份《商品房买卖合同》并无异议。根据借款合同以及购房合同内容可知，案涉三份《商品房买卖合同》虽具有买卖合同的外在形式,但双方的真实目的并非购置房屋,而是为实现债权的清偿,某某公司用案涉商品房抵偿其尚欠陈某裕的债务。故原审认定案涉《商品房买卖合同》的签订是双方对借款债权债务关系如何清偿所自愿选择的一种履行方式，其本质上是以物抵债协议，并无不当。
（二）关于原审认定案涉购房合同已解除以及驳回陈某裕诉讼请求有无法律依据的问题。首先,案涉购房合同签订时房屋尚处于在建过程中,某某公司至今未向陈某裕交付案涉房屋并办理不动产登记。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”和《中华人民共和国企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产”的规定，陈某裕对案涉房屋不享有所有权，房屋的所有权归属于某某公司，案涉房屋属于某某公司的破产财产范围。其次，案涉房屋尚未竣工验收，不具备交付的条件，某某公司已进入破产程序,其在事实上和法律上均不能完成案涉房屋的建设和交付工作,以物抵债协议在事实上和法律上均不能履行。在此情况下，某某公司可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行...