姜清东：商品房认购中通知义务违反纠纷的维权要点解析

一、案情回顾：说好的签约，为何一拖再拖？

2017年10月，北京购房者吴利他与青岛图腾置业签订三份《澎湃岛认购协议书》，约定购买三套商品房，总价超百万。协议明确：

2017年11月15日/30日前签订《商品房预售合同》；
吴利他支付定金6万元（每套2万）、首付款87万余元，剩余房款按揭；
若因购房者自身原因无法贷款，需改为一次性付款。

但签约后，图腾公司以“等通知”为由，拖延接收贷款资料、拒绝购房者自行找银行。直到2018年5月，图腾公司才告知吴利他“贷款没通过”，并要求其一次性付清余款。双方协商无果后，图腾公司于2019年4月发函解除协议，且将房屋另行出售。

吴利他起诉要求双倍返还定金、赔偿利息，图腾公司则主张“因吴利他征信问题无法贷款，系其单方违约”。经一审、二审，法院最终判决：解除认购协议，图腾公司返还定金6万、首付款87万，并赔偿2017年11月15日至2018年5月4日的利息。

二、以案说法：“通知义务”违约的核心争议点

1. 开发商的“通知义务”到底是什么？

根据《民法典》第509条，合同当事人应遵循诚信原则，履行通知、协助等义务。在商品房认购中，开发商的“通知义务”具体包括：

按约定时间通知购房者签订正式合同；
及时告知办理贷款的条件、所需材料及进度；
对购房者的签约/贷款请求作出明确回应（而非“等通知”式拖延）。

本案中，图腾公司在约定签约期内（2017年11-12月），以“公司没准备好”“不能自己找银行”为由拖延，未履行主动通知签约、协助贷款的义务，这是导致合同无法推进的关键原因。

2. 开发商违反通知义务，构成“根本违约”吗？

根本违约的核心是“导致合同目的无法实现”。本案中：

认购协议的目的是“签订正式预售合同，完成房屋交易”；
图腾公司拖延签约达半年之久，最终将房屋另行出售，直接导致吴利他的购房目的落空；
虽然后期吴利他因征信问题无法贷款，但前期拖延的责任在开发商——若按约定时间办理，吴利他2017年的征信是符合贷款条件的（其提交的2017年征信报告可证）。

因此，图腾公司的拖延行为已构成根本违约，需承担相应责任。

3. 定金罚则能否适用？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：因一方原因未能订立正式合同，应按定金罚则处理。

但本案二审法院认为“双方均有过错”：

开发商：拖延签约、拒绝协助贷款；
购房者：后期因征信问题无法贷款，且未按催告支付全款。

因此，法院未支持“双倍返还定金”，仅判决返还已付定金6万元。这提示购房者：即使开发商违约，自身也需避免后续过错（如拒绝沟通、不配合补救）。

4. 利息损失如何计算？

一审、二审法院均支持“2017年11月15日至2018年5月4日”的利息，理由是：

此期间拖延系开发商责任，占用购房者资金造成利息损失；
2018年5月后，因购房者征信问题无法贷款，且双方协商退房，故不再支持利息。

计算标准：以已付总金额（931966元）为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算（2019年8月后改为LPR）。

三、购房者必知的“痛点关键词”与避坑指南

1. 签约前必查：

预售许可证：确保开发商具备销售资格（本案中开发商有证，但拖延签约仍属违约）；
认购协议条款：明确“签约时间、贷款协助义务、定金退还条件”，避免模糊表述（如“等通知”）；
自身征信：签约前自行查询征信报告，避免后期因个人原因违约。

2. 履约中必做：

保留沟通证据：微信聊天记录、邮件、短信等（本案中吴利他的微信记录是关键证据）；
主动催告：若开发商拖延，需书面催告并留存凭证（如EMS快递单）；
拒绝“口头承诺”：所有协商内容需书面确认，避免开发商事后不认账。

3. 维权时必懂：

定金罚则适用条件：仅当“一方完全过错导致合同无法订立”时，才双倍返还；
利息计算区间：仅支持“开发商过错期间”的资金占用利息；
解除协议后的返还范围：首付款、定金需全额返还，团购费（如本案中6万元）可要求中介退还。

四、一句话问答

开发商以“等通知”拖延签约，算违约吗？
答：算！开发商有主动通知签约的义务，“等通知”属于未履行协助义务，构成违约。
因开发商拖延导致后期贷款失败，责任谁担？
答：若前期拖延系开发商原因，即使后期购房者有征信问题，开发商仍需承担部分责任。
认购协议解除后，定金能退吗？
答：若双方均有过错，定金需全额返还；若开发商单方违约，需双倍返还。
团购费能要求中介退还吗？
答：若认购协议解除且中介未完成服务，可要求退还（本案中筑安家公司已同意退还）。
利息损失从什么时候开始算？
答：从支付首付款/定金之日起，算至开发商过错结束之日（如本案中2017年11月至2018年5月）。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

山东省青岛市中级人民法院
民事判决书
（2021）鲁02民终10453号
上诉人（原审原告）：吴利他，女，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：丛状，山东恒信通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张成祥，山东恒信通律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：青岛图腾置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。
法定代表人：白波，执行董事。
委托诉讼代理人：徐耀，上海段和段（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：山洧，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。
原审被告：青岛筑安家房地产经纪有限责任公司，住所地青岛市市北区嘉善路。
法定代表人：胡建华，经理。
上诉人吴利他因与上诉人青岛图腾置业有限公司（以下简称图腾公司）及原审被告青岛筑安家房地产经纪有限责任公司（以下简称筑安家公司）商品房预约合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2021）鲁0211民初1440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴利他的委托诉讼代理人丛状，上诉人图腾公司的委托诉讼代理人徐耀，原审被告筑安家公司的法定代表人胡建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴利他向本院提出上诉请求：一、判令撤销（2021）鲁0211民初1440号民事判决第二项、第四项，在查明事实后依法改判：1.图腾公司双倍返还吴利他定金12万元；2.图腾公司赔偿吴利他利息127328.69元（以931966元为基数，2017年11月15日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算；2019年8月20日起至2020年12月14日止按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR）标准计算）；3.图腾公司赔偿吴利他利息（以931966元为基数，自2020年12月15日起至本息还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR）标准计算）；二、一、二审诉讼费及保全费等相关费用由图腾公司负担。事实和理由：一、一审法院认定“《青岛市商品房预售合同》未能签订双方均有过错”存在认定事实错误。预售合同未能签订完全系图腾公司单方原因造成的，应适用定金罚则规定图腾公司双倍返还定金。吴利他认为根据双方达成的三份认购协议的内容可见，双方对于何时签订预售合同，支付多少金额的定金均有明确约定，分别是2017年11月15日、2017年11月30日签订《青岛市商品房预售合同》以及吴利他每套房屋支付2万元定金作为履约担保，由此吴利他认为在双方约定明确的情况下，应以认购协议中约定的签订合同时间作为判断双方过错的时间点，即在该时间点下是谁的原因造成双方未能在该时间点达成《青岛市商品房预售合同》。吴利他认为，根据吴利他一审提交的微信聊天记录清晰可见无论在约定签署合同时间之前还是之后吴利他都在积极联系图腾公司的销售代表要求签订合同，但都被以“等通知”的方式无限期的拖延，致使合同目的无法实现；所以在协议约定的签订合同的时间点上完全是图腾公司的单方原因造成的双方无法达成《青岛市商品房预售合同》，所以过错责任在于图腾公司，吴利他无过错，因此一审法院认定双方均有过错存在认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因图腾公司一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按定金的规定处理，即图腾公司应双倍返还定金。二、一审法院认定“原被告就退房进行了协商，原告未按照被告催告缴纳全款，再主张利息无事实及法律依据”存在认定事实及适用法律错误，图腾公司应赔偿已付购房款利息。（一）根据认购协议书的约定图腾公司无权催告吴利他一次性交纳全款；认购协议书第二条：“2、按揭贷款购买人须于2017年11月15日（2017年11月30日）前签订《青岛市商品房预售合同》、同时提供办理购房贷款36万元所需相关证件，到我公司指定银行办理完毕银行贷款手续，如因购房人自身原因不能办理贷款手续的，须改为一次性付款”；吴利他认为通过上述内容可见协议约定因个人原因不能贷款改为一次性付款是针对吴利他于2017年11月15日（2017年11月30日）前提交的贷款材料约定。对于在该时间点之后提交的贷款资料则不适用该约定，通过微信聊天记录已证完全是图腾公司单方原因造成双方不能再合同约定的时间点签署预售合同及提交贷款资料，责任在于图腾公司；而且正是由于图腾公司的拖延接受贷款材料造成了吴利他在2018年5月份时贷款未通过银行审批，所以造成未审批通过责任在于图腾公司且其无权依据认购协议约定要求吴利他改为一次性交纳全款。此外，根据新证据2017年个人征信报告可证：在2017年11月15日前吴利他完全符合贷款条件。如果双方按照认购协议约定的时间签订合同并提交贷款资料完全是可以审批通过，所以图腾公司主张因吴利他单方原因不能贷款完全是子虚乌有的，进而图腾公司无权催告吴利他交纳全款，一审法院认定事实错误；（二）图腾公司无权单方解除合同并将房屋另行出售的过错行为致使双方无法实现合同目的，在吴利他解除认购书后图腾公司理应赔偿已付购房款利息损失；首先，图腾公司单方解除合同且将房屋另行出售存在过错；根据认购协议书第二条：“2、按揭贷款……乙方应于前述约定的贷款手续办理完毕的期限届满之日起7日内补齐相应房款，否则视为乙方退房，甲方有权通知解除合同”，吴利他认为条款中“乙方应于前述约定贷款手续办理完毕的期限”仍是指2017年11月15日（2017年11月30日）前，也就是说只有当吴利他存在上述期限未提交贷款材料或未办理完毕的情形时，图腾公司才有权解除合同。但根据微信聊天记录已证在2017年11月15日（2017年11月30日）前签订预售合同及提交贷款材料完全是图腾公司的责任，所以其无权依据此条款解除合同。其次，庭审中图腾公司也承认案涉的三套房屋已经销售其他客户，所以吴利他有理由认为是图腾公司的过错行为造成合同目的已无法实现，据此吴利他依据《民法典》规定解除三份认购书并要求图腾公司赔偿自支付购房款时起至实际返还购房款之日止的利息损失具有事实与法律依据；综上，吴利他认为一审法院未能准确确定“双方约定的签订预售合同时间”，错误的认定过错责任方，损害吴利他的合法权益。综上，二审法院应纠正一审法院错误判决，维护吴利他的合法权益。
图腾公司答辩称，吴利他因自身原因无法办理贷款，经图腾公司催告后在长达7个月的时间里仍未支付房款及合同，图腾公司依法解约，符合法律规定。吴利他的上诉请求没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。
筑安家公司述称，若法院支持吴利他与图腾公司签订的《澎湃岛认购协议书》，则筑安家公司同意退还吴利他向筑安家公司交纳的团购费6万元。吴利他享受了筑安家公司为其介绍并代看了黄岛区在售楼盘，筑安家公司为吴利他提供了相应的中介服务，且吴利他与图腾公司的认购协议解除，与筑安家公司并不存在直接关联。因此吴利他主张的筑安家公司应向其支付6万元资金占用利息，筑安家公司认为法院应当依法驳回其诉讼请求。
图腾公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销青岛市黄岛区人民法院作出的（2021）鲁0211民初1440号民事判决书第二项，并改判图腾公司无需向吴利他返还定金6万元；2.依法撤销青岛市黄岛...