姜清东解析农村房屋买卖共有权人追认纠纷中的口头协议与事后

一、案情回顾：亲戚换房引发的“罗生门”

梅岩（原告）与王萍（第三人）是姨侄女婿与姨母的关系，王萍的儿子刘波（被告）名下有一套201室房产。2006年，梅岩经王萍介绍购买了301室房产并办了产权登记；2008年，王萍以“开发商重复卖房”为由，提出用刘波的201室与梅岩的301室互换，梅岩出于亲戚情面同意了。

关键细节：

双方未签书面合同（因亲戚关系“不好意思”）；
梅岩按要求将301室卖给案外人，41万元房款由王萍收取；
刘波的201室当时已抵押给银行（贷款35万），梅岩多次要求过户，刘波口头承认“房子是你们的”，但以“贷款未清”拖延；
2014年梅岩出租201室时，刘波突然反悔，称“从未同意换房”，双方闹上法庭。

二、核心争议：没书面合同+无权处分，交易还算数吗？

被告刘波、王晓明（刘波妻子）的抗辩理由很明确：

房屋买卖是要式合同：《城市房地产管理法》要求房产转让必须签书面合同，没签就不成立；
王萍无权处分：201室登记在刘波名下，王萍（母亲）没经过刘波同意就“换房”，属于无权处分；
拒绝原告代偿贷款：认为银行不应接受原告还贷款，抵押未解除就不能过户。

第三人王萍也“倒戈”：承认换房是自己提议，但“没和儿子谈妥”，双方对房价、交付方式没约定，合同不成立。

三、法院判决：三个关键逻辑，让“口头约定”变有效合同

法院最终支持了梅岩的诉求，核心依据是**“合同成立的例外规则”+“无权处分的事后追认”**，具体拆解如下：

（一）没书面合同，合同就不成立？——《合同法》第36条打破“要式迷信”

《城市房地产管理法》确实要求房产转让签书面合同，但《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”

本案中，梅岩的“主要义务”是转让301室房产（已实际过户给案外人），王萍的“接受”是收取了301室的41万元房款——这两个行为足以证明双方“意思表示一致”，书面合同只是形式，实际履行才是核心。

（二）王萍无权处分，合同就无效？——《买卖合同解释》第3条区分“债权”与“物权”

很多人以为“无权处分”的合同直接无效，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条明确：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”

简单说：合同（债权）的效力，和出卖人是否有权处分（物权）无关。王萍虽然没经过刘波同意就处分201室，但她与梅岩的“换房约定”本身是有效的——至于能不能拿到房子，要看后续是否有“追认”或“取得处分权”。

（三）刘波后来反悔，还算“追认”吗？——行为+口头承认，构成“事后追认”

《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

法院如何认定刘波“追认”了？关键看证据链：

口头承认：录音中刘波明确说“房子是你们的”；
行为追认：刘波曾与梅岩协商“先借钱还贷款，过户后再用房子贷款还钱”——如果他不同意换房，根本没必要谈“如何过户”；
亲属证言：刘波的外公、舅舅（双方共同亲属）出庭作证，证明刘波之前同意换房；
长期默认：从2008年换房到2014年矛盾爆发，6年间刘波从未提出异议，还让王萍把201室的钥匙、水电卡交给梅岩。

这些证据相互印证，足以证明刘波事后认可了母亲王萍的处分行为，因此合同对刘波具有约束力。

四、当事人最关心的“痛点细节”：这些坑一定要避开！

结合本案，亲戚间、熟人之间交易最容易踩的雷，也是法院审理的关键细节，总结如下：

1. 【书面合同是“保命符”】

痛点：亲戚间“碍于情面不签合同”，事后对方反悔无据可依；
关键词：书面合同、条款明确（房价、过户时间、违约责任）、双方签字（哪怕是亲属代签，也要有授权书）；
提示：哪怕是“口头约定”，也要补签书面协议，或通过微信、短信固定聊天记录（明确“谁把哪套房卖给谁，价格多少，什么时候过户”）。

2. 【无权处分的“追认证据”要留好】

痛点：第三人（如父母、配偶）处分自己的房产，事后自己不认；
关键词：录音录像、聊天记录、证人证言、履行行为（如收房款、交钥匙、协助谈贷款）；
提示：如果对方是“代家人卖房”，一定要让产权人出具《授权委托书》；如果没授权，事后要让产权人通过口头、书面或行为（如收房款）确认“同意”。

3. 【抵押房过户：代偿贷款要“提前约定”】

痛点：房子有贷款，卖家不肯还贷，买家想代偿但怕“钱房两空”；
关键词：代偿协议、银行同意、抵押权解除；
提示：如果要代偿对方贷款，一定要和卖家、银行三方签《代偿协议》，明确“代偿后银行配合解押，卖家配合过户”，避免代偿后卖家反悔。

4. 【亲属证言的“证明力”】

痛点：亲戚作证“偏向自己人”，法院不采信；
关键词：中立亲属、证言细节、与其他证据印证；
提示：找双方共同的亲属（如本案中的外公、舅舅）作证，证言要具体（比如“哪年哪月听到刘波说同意换房”），最好能和录音、聊天记录对应。

五、一句话问答：快速解决你的疑惑

亲戚卖房没签合同，我已经付了钱，合同算成立吗？
答：如果已付全款或履行主要义务（如交房），对方接受的，合同成立。
父母没经过我同意就把我的房子卖了，合同有效吗？
答：合同本身有效，如果你事后追认（比如收房款、协助过户），就要履行；如果不追认，买家可以要求父母赔偿损失。
买的房子有银行贷款，我能替卖家还贷吗？
答：可以，但要和卖家、银行签协议，明确还贷后解押、过户的时间，避免风险。
口头约定换房，对方反悔怎么办？
答：收集录音、聊天记录、证人证言、履行证据（如交钥匙、收房款），证明“双方有约定且你已履行”。
没书面合同，法院会支持我的诉求吗？
答：如果有充分证据证明“双方意思一致+实际履行”，法院会支持。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

江苏省泰兴市人民法院
民事判决书
（2015）泰济民初字第0018号
原告梅岩。
委托代理人常国进（系特别授权），江苏济恒律师事务所律师。委托代理人陆鑫（系特别授权），江苏济恒律师事务所律师。
被告刘波。
被告王晓明。
两被告共同委托代理人季晓红（系特别授权），江苏人仁律师事务所律师。
第三人王萍。
委托代理人于菲（系特别授权），江苏锐文律师事务所律师。
第三人中国银行股份有限公司泰兴支行，住所地泰兴市长征路2号。
法定代表人刘蓉，行长。
委托代理人黄毅（系特别授权），该行员工。
委托代理人王文杰，江苏律园律师事务所律师。
原告梅岩与被告刘波、王晓明、第三人王萍、中国银行股份有限公司泰兴支行（以下简称中国银行泰兴支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梅岩及其委托代理人常国进、陆鑫，被告刘波、被告刘波与王晓明的共同委托代理人季晓红，第三人王萍及其委托代理人于菲、第三人中国银行泰兴支公司的委托代理人黄毅、王文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，二被告系夫妻关系，第三人王萍与被告刘波系母子关系。2006年1月，原告经第三人王萍介绍，向其担任会计职务的开发商购买了位于泰兴市济川街道车站路52号1幢301室的房产（以下简称“301室房产”），房款总价36万元，原告办理了该房产的产权登记。第三人王萍购买了同一地段同单元201室的房产（以下简称“201室房产”），并登记在被告刘波名下。2008年2月，第三人王萍找到原告，称因开发商失误，将原告购买的301室房产重复出售，提出用其购买的201室房产与原告互换。因原告妻子是第三人王萍的亲姨侄女，原告为协助王萍所在单位处理此事，同意用301室房产与王萍购买的201室房产互换。后在王萍的主导下，原告将301室房产出售给泰兴市供销社审计科干部罗四维，原告未取得出售房屋的房款。后原告一直要求被告刘波将201室房产过户给原告，被告刘波虽口头承认201室房产所有权归原告，但一直以已用该房产办理了贷款等理由拒绝办理过户。原告无奈，现愿意全额偿还201室房产在第三人中国银行泰兴支行的剩余抵押贷款，请求法院依法判令两被告及第三人王萍履行合同义务，向原告交付房屋并协助办理房屋过户登记，第三人中国银行泰兴支行协助解除案件所涉房产的抵押登记。
被告刘波、王晓明辩称，两被告均没有承认将201室房产所有权给原告，从原告诉状中也可以看出，原告一直是与第三人王萍协商的房屋买卖事宜。而房屋买卖合同为要式合同，依据《合同法》第八条、《城市房地产管理法》第四十一条规定，房产转让应当签订书面转让合同，未采用书面形式订立的房屋买卖合同不成立。另外，我方在银行的抵押贷款不同意由原告偿还，银行也不应接受原告偿还的贷款。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人王萍述称，起诉状中事实和理由部分至“原告未取得出售房屋的房款”的陈述大部分是事实，但201室房产并非第三人购买，而是二被告婚后购买，第三人是公司的会计，购买的手续由第三人办理。第三人处理与原告换房的事宜并未与两被告谈妥，被告刘波一直不同意换房，第三人认为以后慢慢做工作就好了，所以暂时先将原告退房款41万收下。此后，第三人一直在中间做协调工作，均没有成功。在此期间，二被告于2007年9月29日用201室房产抵押贷款35万元，期限20年，到目前尚未还清；原告于2008年8月左右用第三人位于泰兴市商井新村3号楼301室房产抵押贷款40万元，起诉之前才还清。综上，因各方对201室房产的价款、交付方式、交付时间等均未商量一致，故双方的买卖合同没有成立，更未生效，此次房屋买卖行为未取得被告的同意，请求法院依法判决。
第三人中国银行泰兴支行述称，第三人就抵押权的相对债权未获得全部清偿之前，依照物权法的规定，对抵押物享有担保物权，没有协助解除案件所涉房产抵押登记的义务。
经审理查明，二被告系夫妻关系，第三人王萍系被告刘波的母亲，原告系第三人王萍的姨侄女婿。
本案讼争的201室房产（建筑面积252.89㎡）原属泰兴市泰洋皮件厂所有。2004年，被告刘波以泰兴市泰洋皮件厂职工的身份通过房改优惠购买了该房屋。2006年5月9日，刘波领取了201室房产的房屋所有权证。2011年10月27日，刘波领取了201室房产的土地使用权证。
2007年9月27日，刘波、王晓明与第三人中国银行泰兴支行签订《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》，2007年9月28日，二被告与第三人中国银行泰兴支行签订《房地产抵押合同》，均约定将201室房产抵押给中国银行泰兴支行，抵押贷款额为35万元，设定日期为2007年9月29日，约定期限为2027年10月30日，中国银行泰兴支行依法办理了他项权证。至2015年7月28日，抵押贷款尚有本金251622.42元、利息288.42元未偿还。
另查明，2006年元月，原告经第三人王萍的介绍购买了301室房产（建筑面积252.89㎡），房款总价为36万元，原告共分四次交足全款。2006年5月9日，原告领取了该房屋的所有权证。2008年2月，第三人王萍找到原告，称因开发商失误，将原告购买的301室房产重复出售，要求原告让出该房产，并提出用刘波名下相同面积的201室房产换给原告，后原告表示同意，但因原、被告及第三人王萍之间的姻亲关系，双方未订立书面转让合同。2008年4月，原告将301室房产转让给案外人罗四维及汤晓红，并办理了过户登记，该房屋转让所得41万元由第三人王萍收取。由于201室房产存在抵押贷款，原告与被告刘波曾就以何种方式清偿贷款进行协商，但未果，故双方一直未办理过户登记。王萍曾利用201室房产开办养老院，后关闭。2009年左右，王萍给付原告该房屋的钥匙，2014年5月，王萍给付原告的配偶孙燕该房屋的水、电费卡。2014年6月8日，孙燕将201室房产出租后，原、被告产生矛盾，被告刘波即表示不同意将201室房产过户给原告。第三人王萍从中协调，提出让原告方补贴装潢费用，关于补偿金额，考虑原告的岳母与第三人王萍系姐妹关系，故王萍的父亲王某甲、兄弟王某乙作为家庭成员出面调解，被告王晓明也曾参与过原告、被告刘波及第三人王萍之间的协调工作，希望三方能和平解决。因刘波坚持不同意过户致调解不成。原告遂诉来本院要求处理。
以上事实有原告提交的泰兴市泰洋皮件厂的收据四份、王某甲、王某乙出具的证人证言及到庭陈述、录音资料两份、房屋租赁协议书一份、刘波办理201室房产的登记材料及原告转让301室房产的过户材料各一套，被告提交的房产证、土地使用权证及结婚证，第三人中国银行泰兴支行提交的抵押贷款合同复印件两份、他项权证复印件一份、零售贷款借款借据复印件一份、截止2015年7月28日应收本息清单及当事人的到庭陈述在案佐证，本院予以确认。
案件审理中，原告梅岩承诺一次性全额偿还201室房产在第三人中国银行泰兴支行的抵押贷款，包括应收本息及抵押贷款合同中约定的可能发生的其他费用。另，根据原告的申请，本院依法对201室房产予以查封。
根据以上查明的事实，本案的争议焦点为：一...