姜清东解析农村房屋买卖共有权人追认纠纷中的口头协议与履行

一、案件背景：亲属间的房屋互换为何引发纠纷？

梅岩与刘波、王晓明夫妇系姻亲关系（梅岩是刘波母亲王萍的姨侄女婿）。2006年，梅岩通过房改购买了泰兴市某小区301室房产；同年，刘波以职工身份购买了同小区同面积的201室房产（登记在刘波名下，实际由母亲王萍管理）。

2008年，王萍称开发商重复出售301室，要求梅岩将301室转让给案外人，并用刘波的201室“互换”补偿。梅岩同意后，将301室过户给案外人，转让款41.5万元由王萍收取。此后，王萍将201室钥匙、水电卡交给梅岩，梅岩于2014年将房屋出租。

矛盾爆发点：2014年，刘波以“未同意转让”为由拒绝过户，王萍提出让梅岩补贴装修费，双方协商未果，梅岩诉至法院，要求刘波夫妇协助过户，并自愿代偿201室剩余房贷。

二、核心争议：合同是否成立？无权处分能否被追认？

刘波夫妇一审、二审均辩称：

1. 房屋转让需书面合同：《城市房地产管理法》规定房产转让必须签订书面合同，双方无书面协议，合同不成立；
2. 王萍无权处分：201室登记在刘波夫妇名下，王萍未经同意处分房产，合同无效；
3. 无追认行为：刘波夫妇从未书面或口头追认王萍的处分行为，录音证据系“偷录”，不应采信。

三、法院判决：合同因履行主要义务成立，无权处分经追认有效

（一）合同成立：虽无书面形式，但已履行主要义务

根据《民法典》（原《合同法》）第490条：“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”

本案中，梅岩已将301室过户给案外人（履行“让出房屋”的主要义务），王萍收取了转让款（接受履行），且梅岩实际占有201室并出租，应认定房屋互换合同成立。

（二）无权处分经追认有效：刘波的行为构成追认

根据《民法典》第597条：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物除外。”（原《合同法》第51条）

法院结合以下证据认定刘波追认了王萍的处分行为：

1. 录音证据：2014年6月录音中，刘波明确表示“房子是你们的”；8月录音中提到“同意把房子让给他家”；
2. 行为推定：刘波曾与梅岩协商“先还房贷再过户”，王晓明参与协调未反对；
3. 长期默认：2008年至2014年的6年间，刘波未对梅岩占有201室提出异议，符合亲属间“口头约定+实际履行”的习惯。

（三）抵押权的处理：代偿房贷后可解除抵押

根据《民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

梅岩自愿代偿201室剩余房贷（本金25万余元），银行债权得到保障，故法院判决：梅岩代偿后，银行协助解除抵押，刘波夫妇协助过户。

四、当事人关注的痛点关键词解析

1. 口头协议效力：亲属间因信任未签书面合同，需保留履行证据（转账记录、钥匙交付证明、居住痕迹等）；
2. 无权处分追认：权利人通过口头认可、实际配合履行（如协商过户）、长期默认占有等行为，可被认定为追认；
3. 抵押房屋转让：买受人可通过代偿房贷消除抵押障碍，无需等待抵押到期；
4. 录音证据采信：私录录音若内容清晰、与其他证据印证（如证人证言），法院可作为参考；
5. 姻亲关系影响：亲属间交易需注意书面确认，避免因“人情”忽视法律风险。

五、一句话问答

1. 问：没有书面合同的房屋买卖，只要履行了主要义务就有效吗？
   答：是的，一方履行主要义务（如交付房屋、支付房款）且对方接受，合同成立。

2. 问：父母处分子女名下的房产，子女事后追认有效吗？
   答：有效，权利人通过口头、行为（如配合过户）追认的，无权处分行为生效。

3. 问：抵押的房子能转让吗？
   答：可以，买受人代偿房贷后，银行需协助解除抵押，出卖人应配合过户。

4. 问：私录的录音能作为证据吗？
   答：若内容真实、与其他证据印证，法院可作为认定事实的参考。

5. 问：亲属间房屋交易需要注意什么？
   答：务必签订书面合同，明确价款、过户时间等条款，避免口头约定引发纠纷。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民四终字第00738号
上诉人（原审被告）刘波。
上诉人（原审被告）王晓明。
两上诉人共同委托代理人戴小波，江苏环溪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梅岩。
委托代理人常国进，江苏济恒律师事务所律师。
委托代理人陆鑫，江苏济恒律师事务所律师。
原审第三人王萍。
原审第三人中国银行股份有限公司泰兴支行，住所地泰兴市长征路2号。
法定代表人刘蓉，行长。
委托代理人黄毅，该行员工。
委托代理人王文杰，江苏律园律师事务所律师。
上诉人刘波、王晓明因与被上诉人梅岩、原审第三人王萍、原审第三人中国银行股份有限公司泰兴支行房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院作出的（2015）泰济民初字第0018号民事判决。向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明，刘波与王晓明系夫妻关系，原审第三人王萍系刘波的母亲，梅岩系第三人王萍的姨侄女婿。
泰兴市济川街道车站路＊号＊幢＊室即本案讼争房产（以下简称“201室房产”，建筑面积252.89㎡）原属泰兴市泰洋皮件厂所有。2004年，刘波以泰兴市泰洋皮件厂职工的身份通过房改优惠购买了该房屋。2006年5月9日，刘波领取了＊室房产的房屋所有权证。2011年10月27日，刘波领取了＊室房产的土地使用权证。
2007年9月27日，刘波、王晓明与中国银行股份有限公司泰兴支行签订《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》，2007年9月28日，刘波、王晓明与中国银行股份有限公司泰兴支行签订《房地产抵押合同》，均约定将＊室房产抵押给中国银行股份有限公司泰兴支行，抵押贷款额为35万元，设定日期为2007年9月29日，约定期限为2027年10月30日，中国银行股份有限公司泰兴支行依法办理了他项权证。至2015年7月28日，抵押贷款尚有本金251622.42元、利息288.42元未偿还。
一审另查明，2006年元月，梅岩经王萍的介绍购买了泰兴市济川街道车站路＊＊号＊幢＊＊＊室房产（与上述201室同幢同单元同面积，以下简称“＊＊室房产”），房款总价为36万元，梅岩共分四次交足全款。2006年5月9日，梅岩领取了该房屋的所有权证。2008年2月，王萍找到梅岩，称因开发商失误，将梅岩购买的＊＊室房产重复出售，要求梅岩让出该房产，并提出用刘波名下相同面积的＊＊室房产换给梅岩，后梅岩表示同意，但因双方及王萍之间的姻亲关系，双方未订立书面转让合同。2008年4月，梅岩将＊＊＊室房产转让给案外人罗四维及汤晓红，并办理了过户登记，该房屋转让所得41万元由王萍收取。由于＊室房产存在抵押贷款，梅岩与刘波曾就以何种方式清偿贷款进行协商，但未果，故双方一直未办理过户登记。王萍曾利用＊＊室房产开办养老院，后关闭。2009年左右，王萍给付梅岩该房屋的钥匙，2014年5月，王萍给付梅岩的配偶孙燕该房屋的水、电费卡。2014年6月8日，孙燕将＊＊室房产出租后，双方产生矛盾，刘波即表示不同意将＊＊＊室房产过户给梅岩。王萍从中协调，提出让梅岩补贴装潢费用，关于补偿金额，考虑梅岩的岳母与王萍系姐妹关系，故王萍的父亲王某甲、兄弟王某乙作为家庭成员出面调解，王晓明也曾参与过梅岩、刘波及王萍之间的协调工作，希望三方能和平解决。因刘波坚持不同意过户致调解不成。梅岩遂诉讼至法院，请求法院依法判令刘波、王晓明及王萍履行合同义务，向梅岩交付房屋并协助办理房屋过户登记，原审第三人中国银行股份有限公司泰兴支行协助解除案件所涉房产的抵押登记，出于无奈现愿意全额偿还＊＊室房产在第三人中国银行股份有限公司泰兴支行的剩余抵押贷款。
原审被告刘波、王晓明一审辩称，刘波、王晓明均没有承认将201室房产所有权给梅岩，从梅岩诉状中也可以看出，梅岩一直是与王萍协商的房屋买卖事宜。而房屋买卖合同为要式合同，依据《合同法》第八条、《城市房地产管理法》第四十一条规定，房产转让应当签订书面转让合同，未采用书面形式订立的房屋买卖合同不成立。另外，我方在银行的抵押贷款不同意由梅岩偿还，银行也不应接受梅岩偿还的贷款。综上，请求依法驳回梅岩的诉讼请求。
原审第三人王萍一审述称，起诉状中事实和理由部分至“梅岩未取得出售房屋的房款”的陈述大部分是事实，但＊＊室房产并非王萍购买，而是刘波与王晓明婚后购买，王萍是公司的会计，购买的手续由王萍办理。王萍处理与梅岩换房的事宜并未与刘波、王晓明谈妥，刘波一直不同意换房，王萍认为以后慢慢做工作就好了，所以暂时先将梅岩退房款41万收下。此后，王萍一直在中间做协调工作，均没有成功。在此期间，刘波、王晓明于2007年9月29日用＊＊室房产抵押贷款35万元，期限20年，到目前尚未还清；梅岩于2008年8月左右用王萍位于泰兴市商井新村＊号楼＊＊＊室房产抵押贷款40万元，起诉之前才还清。综上，因各方对201室房产的价款、交付方式、交付时间等均未商量一致，故双方的买卖合同没有成立，更未生效，此次房屋买卖行为未取得刘波、王晓明的同意，请求法院依法判决。
原审第三人中国银行股份有限公司泰兴支行一审述称，我行就抵押权的相对债权未获得全部清偿之前，依照物权法的规定，对抵押物享有担保物权，没有协助解除案件所涉房产抵押登记的义务。
以上事实有梅岩提交的泰兴市泰洋皮件厂的收据四份、王某甲、王某乙出具的证人证言及到庭陈述、录音资料两份、房屋租赁协议书一份、刘波办理201室房产的登记材料及梅岩转让＊室房产的过户材料各一套，刘波提交的房产证、土地使用权证及结婚证，中国银行股份有限公司泰兴支行提交的抵押贷款合同复印件两份、他项权证复印件一份、零售贷款借款借据复印件一份、截止2015年7月28日应收本息清单及当事人的到庭陈述在案佐证。
一审案件审理中，梅岩承诺一次性全额偿还＊室房产在中国银行股份有限公司泰兴支行的抵押贷款，包括应收本息及抵押贷款合同中约定的可能发生的其他费用。另，根据梅岩的申请，一审法院依法对201室房产予以查封。
一审法院认为，根据以上查明的事实，本案的争议焦点为：一、王萍与梅岩之间就转让＊＊室房产的买卖合同是否成立并生效？二、刘波、王晓明是否应受前述买卖合同的约束？
一审法院认为，关于争议焦点一，合同之债，因当事人互相意思表示一致而成立，旨在实践私法自治理念，其须受保护的，乃当事人之间的信赖及期待。本案中，王萍要求梅岩配合解决其所在单位重复出售＊＊室房产事宜，将梅岩已购得的＊＊室房产转让给案外人罗四维，并提出用＊室房产换给梅岩，其实质是将＊＊室房产转让给梅岩，以此补偿梅岩配合解决重复出售问题，让出＊室房产，此为王萍发出的要约，作为受要约人的梅岩表示同意，双方就梅岩出卖301室房产后购买201室房产的合同本应自此成立。由于《中国人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。而本案中，梅岩与王萍存在姻亲关系，双方在达成一致意思表示时未订立书面合同，但梅岩已履行了转让301室房产的义务，转让所得作为＊＊室房产的购房款亦由王萍收取，可以认定梅岩已经履行合同主要义务，且王萍予以接受，故至此梅岩与王萍之间的...