姜清东解析农村房屋买卖共有权人追认纠纷中的合同效力认定

一、案件核心事实：“无权代理”引发的房屋买卖纠纷

方某通过陈某甲朋友圈的售房信息，与陈某甲签订《销售协议》，约定以25万元购买一套129.45㎡的房屋，当日支付15万元首付款后装修入住。但入住后发现，房屋实际登记在刘某名下，陈某甲并非所有权人。

方某随后微信联系刘某，询问“是否委托陈某甲卖房？房款是否付给陈某甲即可？”刘某明确回复：“12楼的你可以找他，价格由他定，房款直接付给他”。但后来刘某以陈某甲无权代理、售价过低为由，拒绝配合过户，主张合同无效。

双方诉至法院：方某要求继续履行合同并办理过户，刘某反诉合同无效，要求方某搬离或按备案价34.95万元补付房款。

二、争议焦点：合同有效吗？核心是“事后追认”的认定

本案的关键在于陈某甲的无权代理行为是否被刘某追认，以及追认后合同对刘某是否具有约束力。

1. 什么是“无权代理”与“事后追认”？

根据《民法典》第171条：行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力；但被代理人通过明确表示、实际行为（如接受房款、协助履行） 追认的，代理行为有效，合同对被代理人产生约束力。

2. 本案中刘某的“追认”如何体现？

从方某与刘某的微信聊天记录可见：

方某明确询问“是否委托陈某甲卖房”，刘某回复“是的，你找他和找我都差不多”；
方某问“房款付给陈某甲可以吗”，刘某回复“是的”；
方某装修入住后，刘某未提出异议，且在聊天中表示“过户时我会签字”。

这些行为已构成**“事后追认”**——刘某通过微信确认委托关系、认可房款支付方式，且默认方某入住的事实，应视为对陈某甲代理行为的追认。因此，陈某甲与方某签订的《销售协议》对刘某具有法律约束力。

三、当事人最关心的痛点问题：这些细节直接影响结果

1. 房价“过低”能推翻合同吗？

刘某主张“25万元售价远低于备案价34.95万元，显失公平”，但法院最终支持按备案价补付房款，核心原因是：

方某在签订合同时未审慎核查房屋权属（明知陈某甲不是房主仍交易），存在过错；
刘某虽追认代理关系，但未明确追认“25万元售价”（仅说“价格由陈某甲定”，但陈某甲定价是否合理需结合市场）；
结合当地住建、税务部门的备案数据，案涉房屋周边同期成交价约3100元/㎡，而《销售协议》单价仅1931元/㎡，明显低于市场合理价格，继续履行对刘某不公平（《民法典》第533条情势变更原则）。

痛点提示：买房时务必核查房屋权属（查不动产登记），避免与非所有权人交易；若事后发现权属问题，需及时让真正权利人明确追认合同全部内容（尤其是价格），而非仅追认代理关系。

2. 违约金能要到吗？

方某主张刘某未按时过户应支付3万元违约金，但法院未支持，原因是：

方某未催告刘某履行《销售协议》的具体条款（如过户时间）；
方某自身存在过错（未核查权属）。

痛点提示：合同中需明确违约金条款（如逾期过户的具体责任），且事后要通过书面形式催告对方履行，保留催告证据（如短信、微信记录、律师函）。

3. 无权代理下，房款该付给谁？

本案中，方某已付陈某甲15万元，法院判决：

方某向刘某补付剩余19.95万元（按备案价34.95万元-已付15万元）；
陈某甲向刘某返还已收的15万元（因陈某甲未履行代理职责，损害刘某利益）。

痛点提示：与代理人交易时，最好要求将房款直接支付给被代理人（所有权人），或要求被代理人出具《收款确认书》，避免代理人卷款跑路。

四、律师提醒：避免“无权代理”纠纷的3个关键动作

查权属：签订合同前，务必通过不动产登记中心查询房屋所有权人，确认出卖人是否为权利人；
要授权：若出卖人是代理人，要求其出具书面授权委托书（明确代理权限：是否有权定价、收款、过户）；
留证据：与权利人的沟通（如微信、短信）需明确追认合同的核心条款（价格、付款方式、过户时间），并保存聊天记录、录音等证据。

五、一句话问答

问：和代理人签了房屋买卖合同，房主事后才认可，合同有效吗？
答：房主通过明确表示或实际行为（如接受房款、默认入住）追认的，合同有效。
问：代理人卖的房价太低，房主能要求补差价吗？
答：若房价明显低于市场合理价格，且房主未明确追认价格，法院可能结合公平原则调整房价。
问：买了无权代理的房子，已装修入住，房主能让我搬吗？
答：若房主事后追认代理关系，你只需补付合理房款即可继续居住；若未追认，可能需搬离并要求代理人赔偿损失。
问：房款付给了代理人，房主能再向我要吗？
答：若房主追认代理关系，代理人收款视为房主收款；若未追认，房主有权要求你重新支付，你可向代理人追偿。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2025）赣07民终3619号
上诉人（原审原告、反诉被告）：方某，男，1984年7月21日生，汉族，住江西省会昌县，身份证号码：XXX。
委托诉讼代理人：池稼青，江西柯睿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：陈某甲，男，1967年11月8日生，汉族，住江西省会昌县，身份证号码：XXX。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某，男，1993年11月26日生，汉族，住江西省瑞金市，身份证号码：XXX。
上诉人方某因与被上诉人陈某甲、刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省会昌县人民法院（2025）赣0733民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人方某上诉请求：1.撤销一审判决第一项关于“自本判决生效之日起十日内，方某向刘某支付案涉房屋购房款199515元”的判决内容，依法改判为“方某向刘某支付购房款100000元”；2.判令陈某甲、刘某支付违约金30000元；3.一、二审诉讼费用由陈某甲、刘某承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。1.一审法院认为关于案涉房屋价格的问题，应当适用《中华人民共和国民法典》第五百三十三条之规定，该条规定是关于情势变更制度，不能适用于本案。情势变更制度的适用应当具有情势变更的事实，“情势”必须是客观的、具体的事实。“变更”是指“合同的基础条件”发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化。本案中，方某与陈某甲在签订《销售协议》时，房屋价款支付方式和交付房屋及办理过户手续等内容均作出了明确的约定，方某按协议约定的条款履行义务，之后并未发生任何无法预见且不属于商业风险的重大变化。2.情势变更制度的核心要件是“继续履行合同对于当事人一方明显不公平”。本案中，刘某委托陈某甲对外出售房屋，与方某签订了《销售协议》，约定房屋价款为250000元，而刘某提供的发票价格为349515元。虽然房价款相差9万余元，但是，案涉房屋小区因地处的位置较为偏僻，小区对面有殡仪馆、公墓群、垃圾处理厂，导致该小区的房屋销售量极低，购买消费者少之又少。所以，小区的房价由原来的2700元/平方米，持续跌破至2000元/平方米以内，这个事实是会昌人众所周知的，因此，方某与陈某甲签订的《销售协议》，不存在显失公平的情况，该协议应当继续履行。3.情势变更制度的适用，要求是不属于商业风险。一般的市场供求变化、价格涨落等均属于商业风险，当事人双方应当承担由于市场变化所带来的合理、正常的损失。本案中，房屋买卖属于正常的商业活动，方某与陈某甲在签订《销售协议》之时，因房地产行业的低迷，以及受“新冠疫情”的影响下，案涉房屋小区的房价已经跌破2000元/平方米的价格，该客观事实已经存在，协议签订后并未发生其他重大变化，不能适用情势变更制度，应当属于商业风险。因此，一审法院适用《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，属于适用法律错误，应当予以纠正。4.一审法院认为关于本案违约金的问题，适用《中华人民共和国民法典》第五百九十二条之规定，适用法律错误，应当予以纠正。该条规定属于当事人双方均违约或者均有过失才得以适用。本案中，方某与陈某甲签订《销售协议》的过程中，方某均按照协议约定的条款履行，不存在任何违约行为。反之，陈某甲未按照协议条款履行，其存在违约行为。由于陈某甲系刘某的代理人，该违约责任应当由刘某承担。二、方某要求刘某配合办理房屋产权过户登记，符合法律规定，应当依法予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第九百二十六条之规定，刘某是委托人，陈某甲是受托人（代理人）。方某是通过陈某甲在其微信中发布的售房消息而购房的。方某购买房屋后，当打听到该房系备案于刘某名下时，对房屋权属产生疑惑，便以购房人的名义，通过微信与刘某联系。在方某询问刘某是否委托陈某甲卖房，价款是否由陈某甲确定，以及房款是否付给陈某甲即可时，刘某作出了明确而肯定的回答，同时还提示并告知方某应与陈某甲签订协议等有关事项，方某购得房屋后，进行装修，并搬入居住至今。刘某对微信聊天记录的内容及方某的占有、使用均未提出任何异议。刘某与陈某甲之间的委托代理关系的法律事实，足以认定。陈某甲基于代理权，与方某签订的《销售协议》，意思表示真实，不违反法律规定，符合合同成立的要件，应认定为合法有效。至于陈某甲的履职行为是否符合委托代理合同约定，是另一个法律关系，应由刘某与陈某甲之间按委托代理合同处理。因此，方某的上诉请求符合法律规定，应当依法予以支持。三、1.假设刘某与陈某甲密谋串通，由陈某甲代理刘某对外低价销售房屋，从而吸引大批购房人前来购买，当购房人签订房屋买卖合同和支付房价款后，刘某作为房屋所有权人找到房屋买受人，要求按更高的发票价格予以购买，若不同意通过诉讼，获得胜诉判决后申请强制执行，买受人将进入进退两难的困境。若法院支持刘某的反诉请求，有违诚信原则，不利于市场经济以及社会稳定发展的根本遵循。2.根据法律规定，不动产和动产的总价值低于市场行情价格的70%属于价格明显过低，人民法院可以结合市场行情、本身价值、物品用途、地理位置等情况予以相应的调整。本案中，《销售协议》中约定的房屋总价款为250000元，而刘某提供的发票价格为349515元，价格相差99515元，显然方某的购买价未低于发票价的70%，不属于价格明显过低，假如是低于70%也是因为“新冠疫情”和近几年房地产低迷的原因导致，属于正常合理的范围。3.刘某在案涉房屋小区拥有30多套房屋，均登记备案在其名下，该几十套房屋均是折抵工程款所取得。众所周知，折抵工程款所换取房屋在房屋价格方面会有虚高，一审法院判决方某按发票价格购买，显然没有考虑到房屋的综合情况。综上所述，方某的诉讼请求符合法律规定，应当依法予以支持，请求二审法院查清事实并依法改判。
被上诉人陈某甲未作答辩。
被上诉人刘某辩称，依法驳回方某的上诉请求，维持原判。
方某向一审法院起诉请求：1.依法判令陈某甲、刘某继续履行2021年8月23日签订的《销售协议》，并与方某签订“网签协议”；2.依法判令陈某甲、刘某支付违约金30000元；3.本案诉讼费用由陈某甲、刘某承担。诉讼过程中，方某增加诉讼请求：依法判令陈某甲、刘某为方某办理房屋产权证。
刘某向一审法院反诉请求：1.判令方某、陈某甲签订的《销售协议》无效；2.判令方某搬出位于案涉房屋或方某、陈某甲连带支付购房款350000元及利息；3.本案诉讼费用由方某、陈某甲承担。
一审法院认定事实：2016年12月10日，刘某与会昌县某有限公司签订《商品房买卖合同》，由刘某向会昌县某有限公司购买案涉商品房，该商品房建筑面积为129.45㎡，单价为2700元/㎡，总价为349515元。刘某支付全部购房款后，于2020年6月29日在会昌县不动产登记中心进行了登记备案。
2021年8月23日，陈某甲（甲方）与方某（乙方）签订《销售协议》，协议约定：甲方将坐落在案涉房屋出售给乙方，价格为250000元，在签订合同时付150000元，余款100000元在产权证到手后一次...