姜清东：政策调整下预约合同解除纠纷中的合伙企业连带责任要

——从徐娟诉联合牛津布厂商品房预约合同纠纷案说起

一、案件核心事实回顾

2019年7月，徐娟与广州市花都区联合牛津布厂（以下简称“牛津布厂”）签订《商品房认购协议》，以95.6万元认购“联合广场”（推广名）一套房屋，已支付75万元购房款。

双方争议焦点

徐娟主张解除合同的理由：
牛津布厂宣传涉案房屋为“LOFT公寓”“双钥匙四房”“可居住”，但实际规划用途为“办公”；后因政府部门认定房屋存在“封闭阳台、增设厨房/卫生间/阁楼”等违法建设，要求恢复原状，导致房屋无法实现居住功能，合同目的落空。
牛津布厂抗辩理由：
房屋已取得竣工验收备案，徐娟未按约定支付剩余20.6万元房款、未签订正式《商品房买卖合同》，且系自行装修导致违建，与开发商无关。

二、法院裁判关键观点

1. 认购协议的性质：预约合同≠正式买卖合同

法院明确：《商品房认购协议》仅约定房号、价格，未包含《商品房销售管理办法》第十六条要求的交付标准、产权登记等核心条款，属于预约合同（仅为签订正式合同的“预约”，而非直接买卖房屋的“本约”）。

2. 合同解除的核心逻辑

徐娟主张“政策调整（违建认定）导致合同目的无法实现”，但因双方未签订正式合同，未明确房屋交付标准，且徐娟无证据证明开发商承诺“可居住/使用煤气”，故不构成“法定解除权”。
但涉案房屋已办理抵押、无法网签，且徐娟明确不愿继续购买，预约合同已无履行基础，法院酌定解除协议（解除时间为法庭辩论终结日2020年11月20日）。

3. 责任承担细节

购房款返还：牛津布厂需返还75万元，但利息仅从合同解除次日（2020年11月21日）起算（因徐娟不享有法定解除权）。
装修损失：徐娟自行装修的“隔楼板、厨房、卫生间”被认定为违建，损失自行承担。
合伙人连带责任：牛津布厂为普通合伙企业，签约时的合伙人（阮正芳、张剑军）及现任合伙人（管桂香、管敏富）均需连带清偿。

三、当事人关注的痛点关键词解析

1. 预约合同VS本约合同

预约合同：仅约定“认购意向”，核心是“承诺将来签订正式合同”；若未明确交付标准、产权办理等，不直接约束房屋买卖。
本约合同：即正式《商品房买卖合同》，需包含房屋用途、交付条件、违约责任等关键条款——无本约，维权缺“核心依据”。

2. 政策调整的“因果关系”

政府认定“违建”是否属于“政策调整”？需满足：①调整由规划/城管等部门作出；②直接导致合同无法履行。本案中，违建系开发商或业主装修导致，并非“政府主动调整规划”，故不适用“约定解除条款”（认购协议第九条：规划调整导致户型变化可解除）。

3. 装修损失的“过错边界”

若开发商宣传“可居住”并引导装修，损失可能由开发商承担；但本案中徐娟无书面证据证明开发商承诺，且装修内容（隔层、厨房）本身违反规划，故损失自担——口头承诺无证据=维权无效。

4. 合伙企业的“连带责任陷阱”

普通合伙企业的所有合伙人（签约时+现任）对债务承担连带责任——即使合伙人变更，原合伙人仍需对“签约时的债务”负责，购房者可向任意合伙人追偿。

四、一句话问答

签了认购协议没签正式合同，能以“房屋用途不符”解除吗？
→ 需看认购协议是否明确房屋用途；若无约定，需证明开发商存在“虚假宣传”且导致合同目的落空。
开发商宣传“LOFT公寓可居住”，但实际是办公性质，能索赔吗？
→ 需保留宣传资料（样板间照片、沙盘、聊天记录），证明宣传内容与实际规划不符，且对购房决策有重大影响。
合伙企业开发的房产，合伙人变更后，原合伙人还需担责吗？
→ 普通合伙企业中，签约时的合伙人对债务承担连带责任，变更不免除责任。
自行装修导致违建，损失能找开发商赔吗？
→ 若开发商未承诺“可装修成居住用途”，或装修内容违反规划，损失自行承担。
预约合同解除后，购房款利息从什么时候算？
→ 若购房者无解除权，利息从合同解除次日起算；若开发商违约，从付款日起算。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

广东省广州市花都区人民法院
民事判决书
（2020）粤0114民初10212号
原告（反诉被告）：徐娟，女，1987年2月26日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县,
委托诉讼代理人：闫亚凯,广东金桥百信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙），住所地广州市花都区狮岭镇宝丰路，统一社会信用代码914401147243491875。
合伙事务执行人：管敏富。
被告：管敏富，男，1967年12月5日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区,
被告：管桂香，女，1955年4月4日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区,
被告：张剑军，男，1976年10月18日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区,
被告：阮正芳，男，1951年2月16日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区,
五被告的共同委托诉讼代理人：杜洪炜,广东合誉律师事务所执业律师。
五被告的共同委托诉讼代理人：钟雪莹,广东合誉律师事务所实习人员。
原告徐娟与被告广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）（以下简称牛津布厂）、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告徐娟及其委托诉讼代理人闫亚凯，被告牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳的共同委托诉讼代理人杜洪炜、钟雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一签订的《商品房认购协议》(956000元)；2、判令被告一退还原告购房款750000元,并赔偿利息损失。（利息损失以750000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年7月12日计至2019年8月19日的利息3443.75元，和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至2020年6月22日的利息25805.2元，合并暂计为人民币29248.95，其余利息损失计至全部清偿日止）；3、判令被告一向原告赔偿装修费损失31731元；4、判令被告二、三、四、五就上述第二项、第三项诉求承担连带清偿责任；5、由全部被告承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：被告一是广州市花都区狮岭镇宝峰南路6-11号俊翔大厦项目的开发商，对外以“联合广场”的名称宣传推广上述商品房项目。上述商品房项目所占用土地的规划用途为“批发零售用地”、“商务金融用地”，商品房的规划用途为“办公”。
但被告一却故意隐匿上述商品房是写字楼，且不能作为居所使用的性质，在对外的销售宣传中将上述商品房描述为“双钥匙”、“大四房设计”、“双钥三/四房”、“双倍收租”、“5米，48-59㎡三、四房,买少见少”、“LOFT公寓”、“商旅居住大需求”、“拎包入住”、“拎包即可办理入住”、“X室X厅X卫”、“X室X厅X厨X卫”、“公寓出租”、“可住一日/一月/一年”、“双层复式”、“53方复式豪装4房户型”、“精装修、可自住、可带租约”等是具有居住功能的房屋。
另外，在联合广场公示的样板房、模型、沙盘、易拉宝、广告牌，以及在安居客、网易房产、搜狐房产等门户网站中均显示联合广场的商品房是按两层套房装修的有阁楼的公寓即(LOFT复式公寓)，且有客厅、餐厅、卧室、厨房、衣帽间、独立卫生间、洗手台、浴室；摆放着眠床、枕头、床垫、厨具、餐桌、家用电器、衣服等日常生活用具、用品。使业主完全有理由相信联合广场房屋是居住用房，可以居住使用。同时，被告也告诉原告涉案房地产项目可以使用桶装煤气，用于居住使用。
原告理所当然得认为联合广场的房屋是可以办公和居住两用的产权为40年的公寓，便于2019年7月8日，与被告一签订了《商品房认购协议》，原告向被告一购买花都区宝峰南路6之11号2栋俊翔大厦*房，购房总价款956000元。原告于2019年7月8日支付购房款定金50000元，2019年7月12日支付购房款700000元，涉案房屋的购房款共支付750000元。
《商品房认购协议》签订后，由于还无法签订正式的《商品房买卖合同》以及办理网签，被告告诉原告先等通知，并给了原告房屋钥匙，让原告可以先进场装修。原告也已花费装修费31731元。
但被告一交付的房屋实质上仅是办公性质的房屋，与业主所要求的办公、居住两用的房屋用途差距甚远。此外，业主还发现被告一更改规划将半封闭阳台改为封闭阳台；将业主公摊出来的公共卫生间、储藏室性质的房间改建为物业用房，物业用房内有客厅、餐厅、厨房、卫生间、洗手台、浴室，上述行为既属于违建改变了房屋性质，也侵害了业主的公共利益；被告一的装修进度缓慢，整个项目竟然只有几个人在装修；还存在占用通道的违建问题。因此，全体业主为了维护自己的合法权益，集体先后向花都区政府政法委、广州市政府进行信访、举报和投诉。也有业主聚集在联合广场进行维权投诉，甚至还有业主进行跳楼轻生，当地的消防救援部门也来到现场进行拯救。
广州市花都区城市管理和综合执法局、广州市规划和自然资源局花都区分局、广州支队花都区消防救援大队在现场踏勘后也先后发文，依据规划报建、规划验收和确权登记测量资料，认为联合广场所有房屋规划报建时没有厨房、卫生间、阁楼，现被告增加了上述三个方面的构筑物,此项目涉嫌改变使用用途。同时认为：封闭阳台，办公场所改变成办公、居住一体，将公共卫生间擅自改为房间，是属于违法建设，存在诸多安全隐患，责令恢复原报建时现状。相关部门不能为违建的房屋办理有关许可、有关执照、许可证。由于被告一将办公用途的房屋，改建为办公、居住两用的房屋，因此又不得不改变原已经向消防部门报备的消防设施布置规划,广州支队花都区消防救援大队认定上述行为属于违建，应向住房和城乡建设主管部门依法办理相关审批手续。
被告一交楼时也是按照居住用房进行交楼，房间内有阁楼(复式公寓)，有卧室、厨房、客厅、餐厅、独立卫生间、浴室。但由于涉案房屋存在的被告一的违建问题、二次消防无法验收通过问题、规划和城管执法部门要求恢复原状问题，最终导致业主无法使用房屋的办公和居住功能，被告的联合广场项目也整体逾期无法交楼，原告的合同目的无法实现。同时，根据《商品房认购协议》第九条，经规划部门批准的规划调整导致该商品房户型结构、面积、朝向等发生重大变化，且乙方（即原告）决定不购买该商品房的，本认购协议终止，乙方所付定金可予返还。因此，原告认为，被告的上述违约行为根据《合同法》规定和《商品房认购协议》的约定，涉案协议已构成法定解除和约定解除的条件。
被告一是普通合伙企业，根据《合伙企业法》相关规定，被告二、三、四、五应对被告一的违法违约行为承担连带清偿责任。
据此，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。
被告牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳答辩称，1、被告具有开发房地产的资质，能正常且合法买卖商品房，涉案物业所在项目已于2019年4月30日取得了工程竣工验收备案以及联合验收，完全符合合同约定的交付条件，且涉案物业于2019年8月22日办理了不动产确权手续，现已可以...