姜清东：政策调整下预约合同解除纠纷中的法律边界与维权要点

一、核心案例回顾：193万购房款引发的解约纠纷

2019年9月，叶女士与广州百耀欣光公司签订《商品房认购书》，约定以按揭方式购买花都区某楼盘房屋，支付定金5万元及认筹金1万元。后因政策调整（银行贷款审批收紧），叶女士与开发商协商变更付款方式为“一年分期付清全款”，并于2020年1月支付7成首期款191万余元及维修基金等费用，同时签订《延期签约申请表》（开发商工作人员签字确认）。

2020年6月，开发商突然发《解约确认函》，称叶女士未按时签约构成违约，没收定金并将房屋另行出售。叶女士诉至法院，要求解除认购书、返还全部款项并赔偿损失。

二、争议焦点：政策调整下，谁才是真正的违约方？

1. 开发商主张：叶女士未按原认购书约定按揭付款，构成违约

开发商认为，《认购书》明确约定“按揭付款”，叶女士后期要求变更为“分期付款”属于单方违约，且《延期签约申请表》仅为“申请”，未加盖开发商公章，不具有法律效力。

2. 叶女士抗辩：政策调整导致按揭无法办理，双方已协商变更付款方式

叶女士提交微信记录（开发商工作人员回复“只能一年结清”）、《延期签约申请表》（经办人及案场经理签字）及首期款支付凭证，证明双方已就“一年分期”达成一致，开发商无权单方解约。

3. 法院认定：开发商构成根本违约

法院认为：

开发商工作人员的微信回复及《延期签约申请表》签字，属于“职务行为”，对开发商具有约束力（《民法典》第170条）；
叶女士已按协商内容支付7成首期款，无违约行为；
开发商在约定的“一年分期”期限内（2020年12月31日前）单方解约并售房，导致合同目的无法实现，构成根本违约。

三、政策调整下，预约合同解除的关键法律要点

1. 政策调整是否构成“不可抗力”？

区分情形：若政策调整属于“不可预见、不可避免”（如突然出台的限购、限贷政策导致无法贷款），可主张不可抗力解除合同；
本案提示：叶女士因银行贷款审批收紧（政策调整）协商变更付款方式，属于“情势变更”，双方应协商调整合同，开发商无权直接解约。

2. 销售人员的口头承诺是否有效？

核心规则：销售人员在职权范围内的承诺（如变更付款方式、延期签约），即使未加盖公章，对开发商仍有约束力（《民法典》第170条）；
证据保留：务必保留微信聊天记录、录音、《延期申请表》等书面/电子证据，避免“口头承诺无凭”。

3. 定金与违约金能否同时主张？

法律规定：定金与违约金不可同时适用，但定金不足以弥补损失的，可主张额外赔偿（《民法典》第588条）；
本案结果：法院判决开发商双倍返还定金（5万定金+5万违约金），并支付资金占用利息（以192万为基数，按LPR计算）。

四、当事人关注的痛点关键词及应对策略

| 痛点关键词 | 应对策略 |
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| 格式条款陷阱 | 签订《认购书》前，要求开发商明确“政策调整后的付款变更条款”，避免“不得变更付款方式”的格式条款。 |
| 定金没收风险 | 若因政策调整无法履约，及时发函协商并保留证据，避免被认定为“单方违约”。 |
| 资金占用损失 | 主张按LPR计算利息，覆盖首付款的时间成本（本案法院支持自合同解除日起计算利息）。 |
| 第三方费用返还 | 认筹金、律师费等若由开发商指定机构收取，需举证“开发商与机构存在委托关系”，否则难以主张返还（本案法院未支持认筹金、律师费返还）。 |

五、一句话问答

因政策调整无法按揭，能否要求开发商变更付款方式？
答：可以，政策调整属于情势变更，双方应协商调整，开发商无权拒绝协商。
销售人员口头同意延期付款，没有公章有效吗？
答：有效，销售人员的职务行为对开发商具有约束力，需保留聊天记录或签字凭证。
开发商单方解约后，定金能拿回来吗？
答：若开发商构成根本违约，可主张双倍返还定金（本案法院支持返还定金+违约金）。
政策调整导致合同解除，资金占用利息怎么算？
答：按全国银行间同业拆借中心公布的LPR，自合同解除日起计算。
认筹金、律师费由第三方收取，能找开发商退吗？
答：需举证开发商与第三方存在委托关系，否则需向实际收款方主张。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

广东省广州市花都区人民法院
民事判决书
（2021）粤0114民初1918号
原告：叶碧霞，女，1981年4月19日出生，汉族，住广东省广州市花都区，
委托诉讼代理人：吴国财，广东聚方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁春霞，广东聚方律师事务所律师。
被告：广州市百耀欣光房地产有限公司，住所地广东省广州市花都区站前路39号三层商铺（铺位：东片A08），统一社会信用代码91440101MA5CK8HD2L。
法定代表人：张**，该公司总经理。
委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。
原告叶碧霞与被告广州市百耀欣光房地产有限公司（以下简称百耀欣光公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告叶碧霞的委托诉讼代理人吴国财、梁春霞，被告百耀欣光公司的委托诉讼代理人方程到庭参加诉讼。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，2021年4月12日裁定转为普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。
原告叶碧霞向本院提出诉讼请求：1.判令百耀欣光公司向叶碧霞退还款项1936893.63元（包括认筹金10000元、购房款1914701元、维修基金10312.63元、商品房买卖法律服务律师费700元、产权律师费500元、委托书代办公证费600元、产权登记费80元）；2.判令百耀欣光公司向叶碧霞支付资金占用利息暂计10000元（以1936893.63元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，从2020年1月1日起计至付清之日止）；3.判令百耀欣光公司向叶碧霞支付违约金50000元；4.诉讼费用由百耀欣光公司负担。叶碧霞于2021年2月24日增加诉讼请求：解除叶碧霞与百耀欣光公司于2019年9月28日签订的《商品房认购书》（以下简称《认购书》）。事实和理由：叶碧霞于2019年8月7日向百耀欣光公司支付认筹金10000元，拟购买位于广州市花都区凤凰南路的阳光城兰园翡澜花园房屋。翡澜花园于2019年9月28日开盘，叶碧霞摇中选定7栋1001房，支付定金50000元后，百耀欣光公司要求叶碧霞签订《认购书》，叶碧霞不同意《认购书》的付款方式，要求协商付款方式，但销售人员称《认购书》是格式条款，不能改动，但可通过申请延期付款方式变更付款方式和签约时间。经销售人员申请延期，百耀欣光公司确认叶碧霞可一年分期支付全部房款。叶碧霞与百耀欣光公司销售代表毛羽茜于2020年1月1日准备签订正式售房合同，但百耀欣光公司表示需叶碧霞1年内支付全部房款，方可签订正式合同备案，现可草签合同确认认购房屋及合同价款、付款方式等，叶碧霞同意一年后再正式签约并网签合同。百耀欣光公司向叶碧霞提供《延期签约申请表》，双方当日确认首付7成，尾款3成于2020年12月31日付清。叶碧霞当日向百耀欣光公司支付7栋1001房首期购房款1914701元（含定金50000元）、维修基金10312.63元、法律服务律师费700元、产权律师费500元，委托书代办公证费600元、产权登记费80元。叶碧霞于2020年12月通过销售人员，要求向百耀欣光公司支付尾款，但销售人员告知百耀欣光公司不同意叶碧霞2020年12月31日前支付全款方案，已将房屋另行销售，要求叶碧霞另选房屋。叶碧霞无法接受百耀欣光公司不诚信做法，罔顾已签订合同并支付7成首期款及其他费用的情形下，将房屋一房两卖。
被告百耀欣光公司辩称，请求驳回叶碧霞的全部诉讼请求。事实与理由：1.叶碧霞与百耀欣光公司于2019年9月28日签订《认购书》，约定：叶碧霞以按揭付款方式购买房屋，应在该认购书签署之日起七日内（即2019年10月5日前）完成《商品房买卖合同》签署及办理按揭申请手续。叶碧霞签订《认购书》后，没有按照约定时间完成《商品房买卖合同》签署及办理按揭申请手续。百耀欣光公司于2019年10月16日向叶碧霞发出《通知函》，告知叶碧霞已解除《认购书》，如叶碧霞愿重新认购房屋，在函件发出之日起5日内，重新认购房屋及支付相应购房款、签署《商品房买卖合同》、补齐购房和按揭贷款资料等相关手续。叶碧霞在《通知函》发出后，表示愿意继续购买房屋，经过双方协商，2020年1月1日到百耀欣光公司项目拟签订《商品房买卖合同》。双方签订《商品房买卖合同》前，叶碧霞选定的现场按揭律所的经办人员，根据双方约定将购房信息（包括付款方式等）写入商品房买卖合同草稿版本（一式一份）给叶碧霞查看及核对信息，作为在房管系统签订商品房买卖合同前的信息确认，叶碧霞对草稿内容确认并签名。根据叶碧霞签字确认草稿版本的约定，付款方式为按揭付款，首付款为总房款70%，应于2020年1月1日支付，剩余30%购房款由叶碧霞向银行申请贷款，并确认自2020年1月1日后45天内向百耀欣光公司支付。但，叶碧霞在确认草稿版本条款后，反悔以按揭付款方式支付剩余房款，要求百耀欣光公司变更付款方式为分期付款，且要求剩余30%购房款延长至2020年12月31日前支付，并要求延后签署《商品房买卖合同》。后双方未就付款方式变更及延期付款和签约请求达成一致意见，叶碧霞因此拒绝正式签订《商品房买卖合同》。《认购书》第二条约定，叶碧霞采取按揭付款方式认购房屋，第三条第3款约定（字体加粗），双方确认本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》及补充协议和配套文件的主要条款。叶碧霞在签订《认购书》前，已经充分了解《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件的全部内容，若叶碧霞以此未与百耀欣光公司达成一致为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件等相关文件的，百耀欣光公司有权单方面解除《认购书》及与该认购书项下的物业有关全部合同，有权将该《认购书》项下之物业转售他人而无须另行通知叶碧霞，同时百耀欣光公司有权没收叶碧霞已经支付的定金。《认购书》第三条第18款约定（字体加粗），在签署《认购书》前，叶碧霞已经认真阅读了本协议，且对于可能限制影响叶碧霞权利的条款，百耀欣光公司已采取合理的方式提请叶碧霞注意并做充分说明，经与百耀欣光公司进行充分协商，叶碧霞明确理解本协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立认购书。叶碧霞在签署《认购书》及确认《商品房买卖合同》（草稿）时，已经明确同意对首付款以外的购房款采用按揭付款支付，并于2020年1月1日后45天内向百耀欣光公司支付该笔款项。后因叶碧霞个人原因，反悔使用按揭付款的方式，单方要求延期付款，并拒绝签订《商品房买卖合同》，该行为已严重违反《认购书》的相关约定及双方达成的一致意见，构成严重违约。百耀欣光公司根据《认购书》约定，2020年6月11日向叶碧霞发出《解约确认函》，告知叶碧霞已经解除《认购书》，百耀欣光公司有权依据《认购书》约定没收叶碧霞所支付的定金50000元，另行销售房屋。叶碧霞因个人原因拒绝签署《商品房买卖合同》，违约在前，百耀欣光公司依约解除《认购书》并没收定金的行为并无不妥。叶碧霞主张百耀欣...