姜清东：政策调整下预约合同解除纠纷中的付款变更与定金适用

一、核心案情回顾

2019年9月，叶女士与广州某房地产公司（以下简称“开发商”）签订《商品房认购书》，约定以按揭付款方式购买一套总价273万余元的房屋，定金5万元，需在2019年10月5日前签署正式《商品房买卖合同》。

签约后，叶女士因政策调整（如按揭贷款审批难度增加）希望变更付款方式为分期付款，并向开发商发送《协商函》。2019年12月，开发商工作人员微信回复“只能一年结清”，叶女士随后于2020年1月支付7成首期款（186万余元）及维修基金，并签署《延期签约申请表》（申请将签约时间延至2020年12月31日），开发商工作人员在申请表上签字确认。

2020年6月，开发商突然发函解除《认购书》，并于同年12月将房屋另行出售。叶女士诉至法院，要求解除认购书、返还已付款项、支付违约金及资金占用利息。

二、争议焦点与法院判决

1. 谁是违约方？

开发商主张：叶女士未按约定办理按揭，且《延期签约申请表》未获公司审批，属于违约，应没收定金。
法院认定：
开发商工作人员的微信回复（“一年结清”）及在《延期签约申请表》上的签字，属于职务行为（《民法典》第170条），对开发商具有约束力。双方已通过实际行为变更了付款方式（分期）和签约时间（延至2020年12月），叶女士无违约行为。开发商在约定期限内单方解约并转售房屋，构成根本违约。

2. 定金与违约金如何适用？

根据《认购书》约定，开发商违约需双倍返还定金（5万定金+5万违约金）。法院支持叶女士要求返还定金5万元及支付违约金5万元的请求。

3. 资金占用利息是否支持？

一审法院曾支持利息，但二审法院认为：双方已约定定金罚则（双倍返还），且开发商已及时退还首期款，定金足以弥补损失，故驳回利息请求。

三、当事人关注的痛点细节关键词解析

1. 付款方式变更

关键：若因政策调整（如按揭审批失败、首付比例提高）需变更付款方式，需与开发商书面确认（如签署补充协议、申请表等），仅口头约定或微信沟通可能不被认可。
风险点：开发商工作人员的承诺需有职务身份证明（如工牌、授权书），否则可能被认定为个人行为。

2. 延期签约/付款的效力

关键：《延期签约申请表》需开发商盖章或有权人员签字（如案场经理、营销经理），仅销售人员签字可能存在效力争议（需结合交易习惯判断）。
风险点：开发商以“内部审批未通过”抗辩时，法院会审查其是否存在恶意拖延（如已收取首期款却拒绝审批）。

3. 定金罚则与损失赔偿的关系

关键：若定金不足以弥补损失（如房价上涨差价、资金占用成本），可额外主张赔偿，但需提供损失证明（如同期房价评估报告、贷款利息凭证）。
风险点：仅主张“资金占用利息”而无实际损失证据，可能不被支持（本案二审即据此改判）。

4. 合同解除的时间节点

关键：开发商单方发函解约需有法定/约定解除权（如对方根本违约），否则函件不发生解除效力。若购房者起诉解除，合同自起诉状送达开发商时解除（《民法典》第565条）。
风险点：购房者收到解约函后需及时提出异议（如回函或起诉），否则可能被认定为默认解除。

四、一句话问答

因政策调整想变更付款方式，开发商口头同意但未书面确认，有效吗？
答：需结合交易习惯和工作人员职务身份判断，建议补签书面协议，避免口头约定无效。
开发商收取首期款后又以“未审批”为由解约，算违约吗？
答：算，收取款项+工作人员签字确认的行为已构成对变更条款的认可，开发商无权单方解约。
定金双倍返还后，还能要资金占用利息吗？
答：若定金已覆盖损失（如利息、房价波动），一般不支持；若损失超过定金，需提供证据证明额外损失。
开发商发解约函后，购房者多久内提出异议有效？
答：法律未明确期限，但建议在合理期限内（如15-30天）书面异议或起诉，避免被认定为默认。
政策调整属于“不可抗力”吗？能直接解除合同吗？
答：需看政策是否导致合同根本无法履行（如限购导致无购房资格），若仅增加履行成本（如按揭利率上升），一般不构成不可抗力，需协商变更条款。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2021）粤01民终23691号
上诉人（原审被告）：广州市百耀欣光房地产有限公司，住所地：广东省广州市花都区站前路39号三层商铺（铺位：东片A08），统一社会信用代码91440101MA5CK8HD2L。
法定代表人：**，该公司总经理。
委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶碧霞，女，1981年4月19日出生，汉族，住广东省广州市花都区，
委托诉讼代理人：吴国财，广东兴全合律师事务所律师。
上诉人广州市百耀欣光房地产有限公司（以下简称百耀欣光公司）因与被上诉人叶碧霞商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2021）粤0114民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
百耀欣光公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认百耀欣光公司与叶碧霞于2019年9月28日签订的《商品房认购书》于2020年6月13日解除；2.撤销一审判决第二、三项，改判百耀欣光公司有权没收定金50000元；3.撤销一审判决第四项；4.本案的诉讼费用由叶碧霞承担。事实和理由：（一）一审法院认定百耀欣光公司为导致案涉认购书解除的违约方，属于事实认定错误，案涉认购书是因叶碧霞的违约行为所致，百耀欣光公司有权没收定金50000元。首先，叶碧霞在认购书签订时已经书面确认付款方式为按揭，正是叶碧霞未按照认购书约定于2019年10月5日与百耀欣光公司签署买卖合同，百耀欣光公司才于2019年10月6日向其发出解约通知函。但叶碧霞随后表示愿意继续按照约定购买房屋，故其于2020年1月1日到百耀欣光处签订《商品房买卖合同》，其确认付款方式为按揭。一审法院仅以2019年12月4日百耀欣光工作人员的微信聊天记录认定百耀欣光公司已经同意变更付款方式，显属不当。其次，一审法院以双方签订的合同百耀欣光公司未盖章为由认定该合同对叶碧霞不具有约束力，显属错误。百耀欣光公司从未主张《商品房买卖合同》为草稿版本，在正常交易流程中，在购房人网签《商品房买卖合同》前，销售人员均会要求购房人在草稿版本上对房屋信息、付款方式等重要信息签字确认，已确保其后销售人员录入房管系统的合同信息正确无误，故叶碧霞签字确认的《商品房买卖合同》中的付款方式对双方均具有约束力。再次，《延期签约申请表》中百耀欣光公司销售人员签字仅证明其收到该份申请表，该份申请表并未经过后续审批人的同意，即百耀欣光公司最终并未同意叶碧霞的延期签约。双方约定的按揭付款不变，百耀欣光公司工作人员在微信中劝说叶碧霞继续采用按揭付款，正是基于双方约定的是按揭付款，而叶碧霞擅自变更付款方式为分期，故才要求叶碧霞按照要求履行。最后，叶碧霞于2020年6月11日收到百耀欣光公司发出的解除《商品房认购书》后，在长达七个月期间，从未向百耀欣光公司提出任何异议，也证明其以实际行动确认解除了上述函件。（二）一审法院认定百耀欣光公司应承担资金占用利息错误。一方面，百耀欣光公司在认购书解除后曾多次通知叶碧霞办理首付款等退款手续，且于2021年1月13日向其发出《催办退款手续通知书》，但其并未理会，由此造成的损失应由其自行承担。另一方面，叶碧霞在2021年4月5日按照百耀欣光公司之前多次告知的方式办理申请退款手续，且变更了收款账户，百耀欣光公司已按照约定在2021年4月16日向其退还了首期款5万元及物业维修基金，该事实可再次印证百耀欣光公司并未恶意占用该款项，叶碧霞是因其自身拒绝办理申请退款手续而造成损失扩大。综上，恳请二审法院判如所请。
叶碧霞二审答辩称，一、一审法院认定百耀欣光公司为导致案涉认购书解除的违约方，判令其向叶碧霞支付5万元违约金，认定事实清楚，判决结果正确。二、一审法院认定百耀欣光公司应承担资金占有利息，认定事实清楚，但一审判决关于资金占用利息的判项明显偏向百耀欣光公司，叶碧霞的合法权益并未受到最公平的保护。叶碧霞一共向百耀欣光公司支付的总金额为1936893.63元(包括认筹金10000元、定金50000元、首期购房款1864701元、维修基金10312.63元、法律服务律师费700元、产权律师费500元、委托书代办公证费600元、产权登记费80元)。一审法院认为认筹金、法律服务律师费、产权律师费、委托书代办公证费、产权登记费并非属于叶碧霞因签订《认购书》而支付的购房款，百耀欣光公司也并非实际收取人，故认为百耀欣光公司不应对上述费用(合计11880元)承担返还义务，也无须支付该部分费用的资金占用利息，故将利息的计算基数定为1925013.63元(1936893．63－11880=1925013.63元)。但上述费用均是因为购房产生的费用，且均是百耀欣光公司要求叶碧霞支出的费用，其中：认筹金是在2019年8月7日百耀欣光公司要求叶碧霞支付的，目的是为了参与摇号认购房屋及获得10000元抵50000元的优惠，因此，该认筹金也是购房款的一部分。法律服务律师费、产权律师费、委托书代办公证费、产权登记费和首期购房款、维修基金一起是在2020年1月1日当天百耀欣光公司要求叶碧霞支付的，虽然标注的是其他不同的收费项目，但均是由购房产生的费用，且均是百耀欣光公司统一收取的，发生在百耀欣光公司的售楼部，故百耀欣光公司也应对该部分费用的返还及利息损失承担连带责任。故叶碧霞认为，一审法院判定的百耀欣光公司资金占用的第一段利息的计算基数为1925013.63元存在错误，应以叶碧霞支付的全部资金1936893.63元作为第一段利息的计算基数。另外，叶碧霞于2019年9月28日与百耀欣光公司签订《商品房认购书》，在2019年10月16日，百耀欣光公司在没有任何理由的情况下单方面向叶碧霞发出《通知函》，告知叶碧霞已解除《认购书》。之后百耀欣光公司的工作人员又忽悠叶碧霞在2020年1月1日支付了购房的其他资金，但一直不肯与叶碧霞签订正式的《商品房买卖合同》，最后百耀欣光公司又在2020年6月11日向叶碧霞发出《解约确认函》，再次确认《认购书》早已解除，却一直未主动将叶碧霞的已付资金退还。在整个退款过程中，百耀欣光公司一直是积极配合的一方，反而是叶碧霞一直以各种理由拒不退款，百耀欣光公司的上述做法，明显对叶碧霞的资金有恶意占用的嫌疑，因此，叶碧霞应向百耀欣光公司赔偿己付款项占用期间的利息。一审法院也明确是百耀欣光公司单方违约，故百耀欣光公司应对叶碧霞已付的资金利息损失承担赔偿责任。从公平合理的角度出发，叶碧霞认为，一审法院判定的百耀欣光公司资金占用的第一段利息的起算点为2021年3月19日明显存在错误，且显失公平。应以叶碧霞支付的最后一笔资金之日(即2020年1月1日)作为利息起算点。综上，恳请法院驳回百耀欣光公司的全部上诉请求。
叶碧霞于2021年1月13日向一审法院起诉请求：1.判令百耀欣光公司向叶碧霞退还款项1936893.63元（包括认筹金10000元、购房款1914701元、维修基金10312.63元、商品房买卖法律服务律师费700元、产权律师费500元、委托书代办公证费600...