姜清东：政策调整下商品房预约合同解除纠纷中的定金返还要点

一、核心案例：公积金贷款政策引发的购房纠纷

2021年11月，郭某与大冶某房地产公司签订《商品房认购书》，约定以“首付款+公积金贷款”方式购买中梁天誉小区房屋，当日支付首付款258010元（含2万元定金）及车位费10000元。

2022年11月，开发商通知郭某办理公积金贷款时，郭某才得知大冶公积金贷款要求“房屋必须封顶”——而此时房屋刚完成封顶，距离认购已过去一年。郭某认为开发商未提前告知政策，导致贷款延迟，遂起诉要求解除认购书并返还全部款项。

开发商辩称：郭某知晓当地公积金政策，且房屋已具备贷款条件，合同应继续履行。

二、法院判决：解除合同，但定金不予返还

法院经审理认为：

认购书合法有效：双方自愿签订，内容不违反法律规定。
约定解除条件成就：认购书明确“若因乙方（郭某）原因未签正式合同，认购书自动解除”。虽争议因政策引发，但双方未在约定期限内签订《商品房买卖合同》，符合约定解除情形。
款项返还范围：合同解除后，开发商应返还购房款238010元（扣除2万定金）及车位费10000元；但根据认购书“解除后没收定金”的约定，2万元定金不予返还。

三、购房者关注的痛点与法律细节

1. 政策调整≠“不可抗力”，需看合同约定

痛点：以为政策变化属于“不可抗”，就能无条件解除合同？
关键词：约定解除权、法定解除权、政策告知义务
解析：本案中，郭某以“政策调整”为由解除合同，但法院未认定为“不可抗力”——因认购书未将“政策变化”列为解除事由，且开发商无明显违约（房屋最终满足贷款条件）。若想以政策为由解除，需在合同中明确约定“因政策调整导致无法贷款的，可解除合同”。

2. 预约合同≠正式合同，解除后果看条款

痛点：付了首付款，认购书解除后能全退吗？
关键词：定金罚则、首付款性质、车位费返还
解析：
- 定金：认购书中“解除后没收定金”的约定有效，法院支持开发商没收2万元定金；
- 首付款：扣除定金后的238010元属于“预付款”，合同解除后应返还；
- 车位费：若车位与房屋绑定，房屋认购解除后，车位诚意金需返还。

3. 开发商的“政策告知义务”边界

痛点：开发商是否必须主动告知公积金贷款政策？
关键词：信息披露义务、格式条款提示、购房者注意义务
解析：
- 若政策属于“普遍公开信息”（如当地公积金中心官网可查），开发商无强制告知义务；
- 若政策是“开发商内部要求”或“特殊限制”（如未封顶不能贷款），开发商需提前明确告知，否则可能构成违约。

4. 合同解除后的“时间成本”谁承担？

痛点：等待贷款的一年时间损失怎么办？
关键词：违约赔偿、实际损失举证、过错责任
解析：本案中，郭某未举证证明“时间损失”（如房价上涨、资金占用利息），法院未支持赔偿请求。若要索赔，需提前留存证据（如银行利率证明、房价波动数据）。

四、一句话问答

因政策调整无法贷款，能直接解除商品房认购书吗？
答：需看认购书是否约定“政策调整”为解除事由，无约定则需协商或举证开发商违约。
认购书解除后，定金一定能退吗？
答：若合同约定“解除后没收定金”，且购房者存在违约（如未按时签合同），定金可能不予返还。
开发商未告知公积金贷款“房屋封顶”要求，算违约吗？
答：若该要求属于“非公开特殊政策”，开发商未告知则构成违约；若属于公开政策，购房者需自行了解。
车位费与购房绑定，购房合同解除后车位费能退吗？
答：若车位未实际使用且无单独约定，一般可要求返还。
因政策延迟贷款，能要求开发商赔偿利息损失吗？
答：需举证“利息损失实际发生”且“开发商存在过错”，否则难以支持。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

湖北省大冶市人民法院
民事判决书
（2023)鄂0281民初2583号
原告：郭某，女，1994年11月9日出生，汉族，原住湖北省大冶市殷祖镇塘下村秦家晚湾4号，现住大冶市。
委托诉讼代理人：刘必成，湖北人本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓建南，湖北人本律师事务所律师。
被告：大冶某某房地产开发有限公司，住所地：湖北省黄石市大冶市。
法定代表人：徐某舰。
委托诉讼代理人：严某云。
委托诉讼代理人：刘某。
原告郭某与被告大冶某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2023年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某及其委托诉讼代理人刘必成，被告某某房地产公司的委托诉讼代理人严某云、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2021年11月21日签订的《商品房认购书》；2、判令被告返还原告购房首付款258010元及车位费10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2021年11月21日，原告与被告签订《商品房认购书》，约定由原告预购大冶市尹家湖片区中梁天誉小区11号1单元13层01室房屋，原告以首付款＋公积金贷款的方式支付购房款。认购书签订后，原告支付房款258010元及10000元车位费，合计268010元。被告直至2022年11月10日才通知原告办理住房公积金贷款手续、签订商品房买卖合同，原告才知道被告预售的房屋必须封顶，否则无法办理住房公积金贷款手续，被告对原告构成违约。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告某某房地产公司辩称，1、答辩人与被答辩人于2021年11月21日签订了《商品房认购书》，约定被答辩人认购答辩人开发建设的大冶市小区号楼单元号房屋。该认购书对被答辩人行使约定解除权进行了约定，只有在被答辩人完全履行本认购书约定的义务，而答辩人将房屋另行出售给第三人的情况下,被答辩人才能解除认购书。答辩人并无此违约行为,被答辩人无权要求解除认购书。2、被答辩人选择的购房款付款方式为公积金贷款，其知晓大冶当地公积金贷款相关政策。其称在2022年11月10日答辩人通知其办理公积金贷款手续、签订商品房买卖合同时，才知道预售的房屋必须封顶，否则无法办理公积金贷款手续，并因此认为答辩人违约无事实和法律依据。3、被答辩人所认购的商品房所在楼栋已于2022年11月完成封顶，已具备公积金贷款准入条件，且可以办理公积金贷款手续,不存在致使合同无法继续履行的客观情况，被答辩人应按照认购书的约定继续履行合同义务。答辩人在整个履约过程中无违约行为，未出现合同约定解除权、法定解除权的情形，在答辩人积极履行合同、被答辩人合同目的能完全实现的情形下，解除合同有违合同的稳定性和目的性，不利于交易的安全稳定。请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2021年11月21日,原告郭某（乙方）与被告某某房地产公司（甲方）签订《商品房认购书》一份，主要内容为：乙方自愿预购大冶市尹家湖片区中梁·天誉小区11号1单元13层01室商品房，建筑面积预测143.48㎡，房屋总价990216元，双方同意上述面积和房款计算若有误差或错误，以最终签署的《商品房买卖合同》约定为准；付款方式为公积金贷款付款，首期房款不低于总房款的30%；乙方应于本认购书签订之日支付购房定金20000元，在双方签署《商品房买卖合同》之日，该定金自动转为所购买商品房的房款；乙方应自本认购书签订之日起3日内持本认购书及定金收条与甲方签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件。在上述期限内，如签约时间变化，甲方将提前3日通知，以甲方另行通知的签约时间为准，甲方没有另行通知的，乙方应在上述期限内前来办理签约手续；乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》及补充协议、附件等相关文件的，乙方承担违约责任，本认购书自动解除，甲方有权将本认购书项下之物业转手他人，而无需另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金；如因乙方迟延与甲方签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件、或乙方迟延付清相应购房款导致本认购书自动解除，但经甲方同意双方可继续履行本认购书的，乙方应按预期应付款的万分之五／日支付违约金，违约金付清后本认购书方可继续履行等。认购书签订前，原告已先后向被告银行账户转账268010元（其中定金20000元，购房款238010元，车位费10000元），被告向原告出具收款收据两张，分别载明收款事由为中梁天誉11-1-1301首付款258010元、中梁天誉车位诚意金10000元。认购书签订后，原、被告因办理公积金贷款的时间、方式发生争议，至今未办理公积金贷款手续，未签订《商品房买卖合同》。经协商无果，故而成讼。
上述事实，有《商品房认购书》、银行卡交易记录、黄石市住房公积金中心文件、微信聊天记录、收款收据以及本案庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，原告郭某与被告某某房地产公司签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，涉案《商品房认购书》约定“乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》及补充协议、附件等相关文件的，乙方承担违约责任，本认购书自动解除，甲方有权将本认购书项下之物业转手他人，而无需另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金。”该条款是双方对合同行使约定解除权的条件。原、被告因办理公积金贷款的时间、方式发生争议，至今未办理公积金贷款手续，未签订《商品房买卖合同》，涉案认购书约定解除的条件已成就，被告可将涉案房屋转售他人，原告主张解除《商品房认购书》的请求，理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”涉案合同解除后，原告购买房屋的目的不能实现，被告无权留取原告给付的购房首付款，原告要求被告返还购房款238010元、车位费10000元，理由正当，本院予以支持。涉案认购书约定“认购书解除后，甲方有权没收乙方已经支付的定金。”依据该约定，原告无权请求被告返还定金，对原告主张被告返还定金20000元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉...