姜清东：政策调整下预约合同解除纠纷中的网签与责任认定要点

一、案情回顾：交了首付却无法网签，购房者起诉解除合同

2021年12月，马某昌与廊坊恒某房地产公司签订《购买商品房合同认购书》，购买“和**园”一套房屋，支付首付款576062元及地下室款14235元，合计590297元。双方约定2022年12月30日交房，剩余房款通过公积金贷款支付。

然而，恒某公司迟迟未办理商品房预售合同网签备案，导致马某昌无法完成公积金贷款；同时，约定交房时间到期后，房屋仍未交付。马某昌认为合同目的无法实现，起诉要求解除认购书、返还购房款并支付利息。

恒某公司辩称：

1. 双方已签订正式《商品房买卖合同》及补充协议，不存在解除事由；
2. 因疫情、大气治理政策导致停工354天，交房可顺延，不构成违约；
3. 马某昌未办理贷款应自行补齐全款，无权解除合同。

二、法院裁判：开发商未网签导致合同无法履行，支持解除

法院经审理认为：

1. 合同效力：认购书、商品房买卖合同及补充协议均合法有效，但恒某公司未按约定在合同签订后30日内（即2022年1月25日前）办理网签备案，且无法确定备案时间，导致马某昌无法办理公积金贷款，合同目的无法实现。
2. 政策抗辩不成立：恒某公司主张的疫情、大气治理停工，与“未网签导致贷款失败”无直接因果关系；补充协议中“无法贷款需补全款”的约定，因贷款失败归责于开发商，故不适用。
3. 解除后果：判决解除所有合同，恒某公司返还购房款590297元及利息（自2023年9月27日起按LPR计算），承担保全费3520元；保函费、律师费因非必要支出，由马某昌自行承担。

三、购房者关注的核心痛点与法律提示

1. 预约合同VS正式合同：哪个能解除？

• 预约合同（如认购书）是“约定将来签订正式合同”的协议；若已签订正式《商品房买卖合同》，预约合同通常被替代，但本案中因正式合同未备案导致无法履行，法院仍支持解除所有合同。
• 痛点关键词：预约转正式、网签备案、合同目的落空

2. 政策调整能否成为开发商免责理由？

• 疫情、大气治理等政策属于“不可抗力”或“情势变更”，但需满足**“直接导致无法履行合同义务”**的条件：
  • 若政策仅影响交房时间，需举证停工天数（如本案中恒某公司举证354天），但本案核心是“未网签”，与政策无关，故抗辩无效。
• 痛点关键词：不可抗力、停工天数举证、因果关系

3. 贷款失败谁担责？

• 若因开发商未网签、未提供备案材料导致贷款无法办理，责任在开发商；若因购房者自身征信、资质问题，责任在购房者。
• 补充协议中“无法贷款需补全款”的条款，需区分贷款失败的原因：归责于购房者的，需补款；归责于开发商的，条款不适用。
• 痛点关键词：贷款失败归因、补充协议效力、网签义务

4. 解除合同后能要回哪些钱？

• 可主张：已付购房款、利息（通常自合同解除日起算）、保全费（实现债权的必要费用）；
• 不可主张：保函费、律师费（非法定或约定的必要支出）；
• 痛点关键词：利息起算点、必要费用范围、违约金约定

四、一句话问答

1. 开发商以疫情为由延期交房，购房者能解除合同吗？
   答：需看疫情是否直接导致交房逾期超过合同约定的解除期限（如本案中逾期60日可解除），且需开发商举证停工与疫情的因果关系。

2. 未网签导致贷款失败，购房者必须补全款吗？
   答：若未网签归责于开发商，则无需补全款，反而可主张解除合同。

3. 解除购房合同后，利息从哪天开始算？
   答：通常自合同解除之日（如本案中起诉状副本送达开发商之日）起算，按LPR标准计算。

4. 购房者能要求开发商承担律师费吗？
   答：除非合同明确约定“违约方承担律师费”，否则法院一般不支持。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

河北省廊坊市安次区人民法院
民 事 判 决 书
（2023）冀1002民初4785号
原告：马某昌。
委托诉讼代理人：安志远，河北听韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘梅雪，河北听韬律师事务所律师。
被告：廊坊市恒某房地产开发有限公司。
法定代表人：李某伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张某为，系该公司员工。
原告马某昌与被告廊坊市恒某房地产开发有限公司（以下简称恒某公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2023年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某昌的委托诉讼代理人安志远、刘梅雪，被告恒某公司的委托诉讼代理人张某为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马某昌向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《购买商品房合同认购书》；2、判令被告向原告返还购房款590297元及利息（利息以590297元为基数，自2021年12月27日起，至款项实际给付之日止，按照LPR的标准计算）；3、本案诉讼费、保全费、保函费、律师费、公告费等相关费用由被告承担。事实和理由：2021年，被告认购原告开发的和园号楼单元0号房屋，被告向原告出具了盖章确认的《购买商品房合同认购书》，并为原告出具了两张收据，金额分别为576062元及14235元。上述手续办理完毕后，被告拒绝给原告签订《商品房买卖合同》，网签备案的商品房买卖合同是不动产办理权属证书的材料之一，因被告拒绝签订，原告无法办理权属证书，且购买商品房合同认购书约定的交房时间为2022年12月30日，被告也未按时进行交房，使得原告的合同目的不能实现，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判准所请。
被告恒某公司辩称，1、双方已签订《商品房买卖合同》及补充协议，权利义务关系已锁定，不存在原告马某昌解除合同的约定及法定解除事由，依法不应得到支持。2021年12月27日，双方自愿签订案涉房屋的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，合法有效。双方约定以贷款方式交纳购房款，至今原告马某昌并未完成贷款的办理，且并未选择其他方式补齐全款，依据合同相关约定，原告马某昌不具备房屋交付条件，被告可拒绝向原告马某昌交付房屋。同时，《合同》及补充协议对产权办理也有明确约定，即在房屋交付后的一定期限内办理，因原告马某昌不具备收房条件，且未超产权办理期限，未发生导致合同目的不能实现的情形。故，由于原告马某昌原因造成的房屋无法交付并顺延办理产权，并非被告导致，我方不存在过错，双方应积极履行合同约定的权利义务。原告马某昌行使解除权的条件尚不具备，诉请不应得到支持，应驳回原告诉请。2、涉案房屋存在顺延交房的约定情形，不构成逾期交付房屋，至原告马某昌起诉之日，即使原告马某昌交齐全款具备交付条件，约定解除条件也尚不具备，依法不应予支持。首先，对于原告马某昌所交纳的购房款金额以及积极履行合同约定的义务，被告没有异议。被告没有按照合同约定的2022年12月30日前交付房屋，被告认可该事实，也表示歉意。但是，2020-2023年期间，确实发生了一些被告不可控的事由，比如大气治理和新冠病毒疫情防控工作等，被告的施工进展受到多方面的影响。即便在此前提下，被告积极组织施工、保证交房，并不存在主观恶意的拖延，也希望原告马某昌能够理解。其次，根据双方签订的《补充协议》第十条第一款的约定“双方确认下述情形构成对逾期交房违约责任的免责事由，出卖人可据实予以延期交房，并不承担违约责任，相应交房时间以出卖人书面通知为准…”免责事由包括但不限于环境治理、重大流行性××等导致顺延交房的。因此补充协议对于出现顺延事由后的房屋交付时间进行了更改，以开发企业书面通知为准。再者，案涉房屋于2020年11月13日是取得《开工证》，双方于2021年12月27日签订了草签合同。自项目开工后（从开工日起算已经河北省高院认定，参考判决（2022）冀0706民初14号、（2022）冀07民终2041号、（2023）冀民申796号），为响应政府大气治理的政策，以及疫情防控工作的需要，2020-2023年期间，据不完全统计，开发企业无法正常施工的停工天数至少为354天。根据补充协议约定，该期间应当进行顺延，故合同约定的2022年12月30日顺延后为2023年12月19日。以上事实证明，被告有合理顺延的理由，不构成逾期交房违约行为，合同约定的解除条件也尚不具备。故被告认为，原告马某昌欲以行使解除权的条件尚不具备，诉请不应得到支持，依法应当予以驳回。3、原告马某昌主张的律师费等费用并非因本案所引发的必然、直接损失，原告马某昌作为完全行为能力人，参与庭审的主体身份并非被限制，其聘请律师出庭应诉，系其自愿行为，相关支出费用应由其自行承担，与被告无关。综上，请原告马某昌及法庭综合考虑三年疫情给开发企业带来的不利影响，结合近几年房地产市场的持续低迷，开发企业在困境中努力挣扎，被告虽不愿看到疫情所带来重创，但是该意愿并非被告能控制和能单方面改变的，在这个水深火热的背景下，被告更愿意看到一个有温度的客户方给予的理解。同时，案涉项目已被列为廊坊市“保交楼项目”，且获得廊坊市政府的纾困资金借款支持，用于项目的保交楼建设。退一步讲，即使案涉项目后续达到了合同约定的解除条件，也恳请法庭基于促进交易、维护合同及房地产市场稳定性的价值考虑，裁判不宜解除合同（参考判决（2023）冀1024民初775号、（2023）冀10民终2188号），应继续履行。因此，恳请法庭支持被告的答辩意见。综上，请法院在查明事实的基础上，驳回原告马某昌全部诉请。
本院经审理认定事实如下：原告马某昌与被告恒某公司签订《购买商品房合同认购书》，约定原告马某昌购买被告恒某公司开发的和园东区*-幢单元层0号房屋，该房屋建筑面积97.95平方米，销售单价8127.23元，房屋总价796062元，首付款金额576062元，贷款金额220000元，此栋楼房交房日起2022年12月30日。
2021年12月16日，原告马某昌、案外人李菁签署了《更名承诺书》，载明“2021年12月8日，更名人与廊坊市恒某房地产开发有限公司就购买和园项目3-8号楼2单元904号商品房签订《商品房买卖合同》或《房产认购书》。现因更名人个人原因无法继续履行，经出卖人同意，将上述合同中的买受人变更为受让人马某昌，由受让人享受并履行上述合同中约定的权利义务，受让人与出卖人另行签订《商品房买卖合同》及相关合同。”
2021年12月27日，原告马某昌与荣盛房地产发展股份有限公司签署《承诺书》，第一条约定“本人在签订认购书时，以充分知悉即将签署的《商品房买卖合同》、补充协议及相关附件的内容，同意按前述合同条款的约定签约，不提出任何异议。”第七条约定“本人承诺，本承诺书出具后，本人不以任何理由，对所选定的房源提出任何退房、换房或更名等要求，否则，按本人违约处理。”
2021年12月27日，原告马某昌（买受人）与被告恒某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告马某昌购买被告恒某公司开发的和园东区*-幢单元层0号房屋，屋建筑面积97.95平方米，单价每平方米8127.2...