姜清东：从莆田案看预约合同有效与强制缔约的法律边界

一、核心案例回顾：开发商逾期交房，购房者如何维权？

案件主角：购房者黄进兴、郑秋霞 VS 开发商莆田市滨海财富广场有限公司
关键时间线：

2017年12月-2018年1月：购房者分两次支付购房定金2万元，并提前支付首付款222854元；
2018年1月10日：双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定2018年5月31日前交房，余款51万元通过银行按揭支付；
2018年7月：银行发放按揭贷款50万元至开发商账户；
2018年5月31日：开发商未按期交房，且逾期超过90日；
2019年1月：购房者起诉要求解除合同、双倍返还定金、返还首付款及已还贷款等；
2019年11月：莆田中院终审判决支持解除合同、双倍返还定金4万元，驳回违约金请求（因定金与违约金不能同时适用）。

二、案件焦点：预约合同与强制缔约的法律适用

1. 预约合同的效力认定——定金的“双重属性”

本案中，购房者先支付的2万元定金，既是预约阶段的订约定金（确保签订正式购房合同），也是本约阶段的履约定金（担保合同履行）。开发商出具的收据明确标注“购房定金”，法院据此认定定金具有履约担保性质，开发商逾期交房构成根本违约，需双倍返还定金（《民法典》第587条：收受定金一方不履行债务，应当双倍返还定金）。

2. 强制缔约的边界——开发商能否拒绝继续履行？

购房者若选择“继续履行合同”而非解除，能否要求开发商“强制缔约”（即必须交房）？

本案中购房者选择了解除合同，但法律上，若房屋已具备交付条件，购房者可依据《民法典》第577条（继续履行）要求开发商交房；
若房屋因开发商原因无法交付（如未完工、未验收），强制缔约无现实可能，法院通常支持解除合同并主张违约责任。

三、购房者痛点解析：这些细节直接影响维权结果！

痛点1：定金VS订金——一字之差，权益天差地别

定金：有担保性质，适用“定金罚则”（违约方双倍返还或无权要求返还）；
订金：仅为预付款，不适用罚则，开发商违约仅需返还本金。
关键词：定金收据、合同明确标注“定金”、避免“订金”表述。

痛点2：逾期交房的违约金计算——合同约定≠最终结果

本案合同约定逾期交房违约金为“万分之零点一”，一审法院以“有悖公平原则”调整为“日万分之一”，但二审因“定金与违约金不能同时适用”未支持违约金。
关键词：违约金条款合理性、公平原则调整、定金与违约金二选一。

痛点3：按揭贷款的返还责任——开发商需直接向银行还款？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条：

商品房买卖合同解除后，开发商应将收受的购房贷款本金及利息返还银行，购房者无需继续还款；
本案中购房者一审未请求解除按揭合同，故法院未处理，提示购房者需同时主张解除购房合同和按揭合同。
关键词：按揭合同解除、开发商直接还款、避免购房者“背债”。

痛点4：合同解除的条件——逾期多久可以解除？

本案合同约定“逾期超过90日，购房者有权解除合同”，符合《民法典》第563条（当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同）。
关键词：合同约定解除条件、催告程序（建议书面催告并留存证据）。

四、律师建议：购房者如何防范风险？

签订预约合同时：明确“定金”性质，要求开发商出具标注“购房定金”的收据，避免模糊表述；
审查合同条款：重点关注交房时间、违约金计算方式、解除条件，对明显不公的条款（如极低违约金）提出修改；
逾期交房后：及时书面催告开发商，留存催告证据（如快递记录、邮件）；
维权时：同时主张解除购房合同和按揭合同，要求开发商直接向银行返还剩余贷款，避免自身信用受损。

五、一句话问答

支付的“订金”能要求双倍返还吗？
答：不能，订金仅为预付款，不适用定金罚则。
开发商逾期交房，我可以既要定金又要违约金吗？
答：不能，定金与违约金只能选择其一适用。
解除购房合同后，按揭贷款还要我还吗？
答：不需要，开发商应将剩余贷款本息直接返还银行。
合同约定的违约金太低，能要求法院调整吗？
答：可以，若违约金低于实际损失，可请求法院按公平原则调整。
开发商拒绝交房，我能强制要求它交房吗？
答：若房屋已具备交付条件，可要求继续履行；若无法交付，只能解除合同主张赔偿。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所

判决书内容：

福建省莆田市中级人民法院
民事判决书
（2019）闽03民终2481号
上诉人（原审被告）：莆田市滨海财富广场有限公司，住所地福建省仙游县鲤城街道洪桥社区胜南路224号，统一社会信用代码91350322050300634B。
法定代表人：郑宗保，总经理。
委托诉讼代理人：唐建东、陈静，国浩律师（福州）事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：黄进兴，男，1990年8月14日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。
被上诉人（原审原告）：郑秋霞，女，1993年4月14日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。
原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司莆田分行，住所地福建省莆田市城厢区荔城南大道899号，统一社会信用代码91350300315453979U。
负责人：林东昇，行长。
上诉人莆田市滨海财富广场有限公司（以下简称滨海公司）因与被上诉人黄进兴、郑秋霞、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司莆田分行（以下简称浦东银行莆田分行）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2019）闽0322民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
滨海公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判滨海公司返还黄进兴、郑秋霞定金2万元；2.撤销一审判决第四项；3.本案一、二审诉讼费用由黄进兴、郑秋霞负担。事实和理由：一、黄进兴、郑秋霞支付的2万元定金已抵作首期购房款，一审判决对黄进兴、郑秋霞请求滨海公司承担双倍返还定金4万元的诉讼请求予以支持，属认定事实和适用法律错误。二、双方在合同中约定逾期交付的损失赔偿额的计算方法为按银行同期贷款利率给付利息，没有约定滨海公司对黄进兴、郑秋霞支付违约金的比例，一审法院认为双方约定有悖公平原则，调整为按日万分之一计算，适用法律错误。
黄进兴、郑秋霞答辩称：一、一审判决解除双方之间签订的买卖合同，按揭贷款合同目的已无法实现，故请求解除按揭贷款合同。二、黄进兴、郑秋霞从2018年8月10日起，每月10日返还贷款金额3477.67元，截止2019年9月已还14期共计48687.38元。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，在按揭贷款的合同解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担，故请求开发商直接将购房贷款返还银行。四、黄进兴、郑秋霞于2017年12月26日及2018年1月10日各交了1万元的购房定金，共计2万元购房定金，有收据为证。综上所述，申请事项：1.解除黄进兴、郑秋霞与浦东银行莆田分行签订的《个人住房借款担保合同》；2.滨海公司退还黄进兴、郑秋霞已付银行按揭贷款本金48687.38元；3.滨海公司向浦东银行莆田分行返还判决生效之日起的尚余贷款本息。答辩请求：驳回滨海公司的上诉请求。
浦东银行莆田分行未作陈述。
黄进兴、郑秋霞向一审法院起诉请求判令：1.解除黄进兴、郑秋霞与滨海公司于2018年1月10日签订的《商品房买卖合同》（预售）。2.滨海公司双倍返还黄进兴、郑秋霞购房定金4万元。3.滨海公司返还黄进兴、郑秋霞购房首付款222854元，并支付逾期利息损失（自2018年6月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至滨海公司实际履行完毕之日止，暂算至2019年1月1日为7362.69元）。4.滨海公司返还黄进兴、郑秋霞已还房贷款17388.35元，起诉之日起未还的银行按揭由滨海公司直接支付给浦东银行莆田分行。5.滨海公司支付黄进兴、郑秋霞违约金37142.7元。6.本案包含诉讼费在内一切相关费用由滨海公司承担。
一审法院对本案事实认定如下：滨海公司以出让方式取得位于仙游县鲤城街道城内社区地块的建设用地使用权，国有土地使用证号为仙国用（2013）ＱＹ1300，并经批准建设商品房，名称为“城区中心商城•书香门第商住楼”。涉案房屋已由仙游县住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为（2016）莆房许字第××号。
2018年1月10日，黄进兴、郑秋霞与滨海公司签订编号为201800101的《购房合同》及《补充协议》，约定：黄进兴、郑秋霞向滨海公司购买“城区中心商城•书香门第商住楼”1#502房，按建筑面积计算，每平方米8050元，总价款为742854元。
《购房合同》第七条约定：买受人应当于2018年1月10日前支付首期房价款232854元(含已付定金2万元)，余款51万元向浦东银行莆田分行（贷款机构）申请贷款支付。
《购房合同》第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理，即买受人逾期付款在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点壹的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之10[该比率不低于第（1）项中的比率]的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
《购房合同》第十一条约定：交付时间和手续。出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。
《购房合同》第十二条约定：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在90日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；(2)逾期超过90日[该期限应当与第八条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的×%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。
黄进兴、郑秋霞分别于合同签订前及合同签订之日即2017年12月26日及于2018年1月10日各支付给滨海公司购...