姜清东：从泾阳案看商品房预约合同解除与按揭返还纠纷处理

一、案情回顾：交了全款却拿不到房，购房者的维权之路

2013年9月，岳某某、王某某夫妇看中了陕西华阳天地实业公司开发的“乐华国际商业街”商铺，当天交了5000元定金，10月又交了5000元房款。2014年10月，双方签订《商品房买卖合同》并备案，约定2015年6月30日交房，总房款30.42万元（首付15.42万元+按揭15万元）。

然而，直到2020年起诉时，商铺仍未完工交付。期间双方曾签补充协议，约定逾期办证违约金按日万分之二支付，但开发商仅付了部分就停止。无奈之下，购房者起诉要求：解除购房合同及补充协议、解除按揭借款合同、返还首付+已还贷款本息、支付违约金及资金占用利息。

二、争议焦点：购房者最关心的4个核心问题

1. 按揭借款合同能随购房合同一起解除吗？

开发商逾期交房5年，导致购房者“买房居住/投资”的合同目的完全落空。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条：购房合同解除后，按揭借款合同的目的（买受房屋）无法实现，购房者有权请求解除借款合同。

法院最终支持了解除借款合同的请求，且明确：开发商需直接向银行偿还剩余贷款本金及利息，同时返还购房者已还的贷款本息（无需购房者先还清贷款再解除合同）。

2. 交的5000元定金能双倍返还吗？

认购书约定“开发商未保留房号则双倍返定金”，但本案中开发商已按约定与购房者签订正式购房合同，且一直保留房号至购房者提出解除。因此，定金的担保目的已实现，不符合双倍返还条件，法院未支持该项请求。

3. 违约金和资金占用利息能同时要吗？

• 原合同约定“退房时按已付款1%支付违约金”（仅3042元），远不足以弥补购房者的资金损失（如首付的利息、已还贷款的利息）；
• 法院认为违约金以“补偿性”为原则，因此在支持1%违约金的基础上，额外判决开发商支付资金占用利息（按银行同期利率/ LPR计算，从付款日起算）；
• 注意：开发商已支付的5万余元违约金，需从总赔偿额中扣除。

4. 退房款必须先注销合同备案吗？

合同约定“开发商在收到解除通知+注销备案后60日内退款”，法院尊重该约定，但明确：开发商需在判决生效后15日内主动通知购房者配合注销备案，购房者有配合义务；注销后60日内开发商必须退款。

三、判决结果：购房者的核心诉求得到支持

1. 解除购房合同、补充协议及按揭借款合同；
2. 开发商返还购房者首付15.42万元+已还贷款本息（以银行流水为准）；
3. 开发商直接向银行偿还剩余贷款本金及利息；
4. 开发商支付违约金3042元+资金占用利息（扣除已付的5万余元违约金）；
5. 案件受理费由开发商承担。

四、购房者避坑指南：这些细节一定要注意

1. 定金条款看清楚：认购书的定金是“订约定金”（担保签正式合同），若已签正式合同，定金通常转为房款，除非开发商违约不签合同，否则难获双倍返还；
2. 按揭合同解除的关键：购房合同解除后，按揭合同并非必须由购房者先还清贷款才能解除——根据司法解释，开发商需直接向银行还剩余贷款；
3. 违约金约定要合理：若合同约定的退房违约金过低（如1%），可请求法院增加“资金占用利息”，弥补实际损失；
4. 备案注销与退款的顺序：开发商不能以“未注销备案”为由无限期拖延退款，需主动履行通知义务，购房者配合后必须按时退款。

五、一句话问答

1. 开发商逾期交房多年，购房者能直接解除合同吗？
   答：可以，因开发商迟延履行导致合同目的无法实现，符合法定解除条件。

2. 解除购房合同后，按揭贷款需要购房者自己还吗？
   答：不需要，开发商需直接向银行偿还剩余贷款本金及利息。

3. 认购书的定金在签正式合同后还能双倍返还吗？
   答：不能，定金已完成担保“签合同”的义务，除非开发商未保留房号。

4. 合同约定的退房违约金太低怎么办？
   答：可请求法院增加资金占用利息，弥补实际损失。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

陕西省泾阳县人民法院
民事判决书
(2020)陕0423民初2080号
原告：岳某某，女，汉族。
原告：王某某，男，汉族。
共同委托诉讼代理人：魏某1、魏某1，陕西秦隆律师事务所律师。
被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。
法定代表人：孙某某，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁某某，系该公司法务经理。
委托诉讼代理人：刘某某，系该公司法务。
第三人：长安银行股份有限公司泾阳县支行。
负责人：谈某某。
委托诉讼代理人：荆某某，系该支行客户经理。
原告岳某某、王某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）、第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行（以下简称长安银行泾阳支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告、第三人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与华阳公司之间于2014年10月3日签订的《西咸新区商品房买卖合同》，解除原告与华阳公司于2018年6月30日签订的2017-695号《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》；2.解除原告与华阳公司、长安银行泾阳县支行2015年10月27日签订的长咸泾2015G商按字第216号《个人购房借款合同》；3.判决被告华阳公司返还原告已交的购房款154209元及双倍定金5000元，合计159209元；4.判决华阳公司向长安银行泾阳支行返还按揭贷款15万元及按照年利率5.39%计算利息，由长安银行泾阳县支行返还原告截止2020年7月23日已归还的借款本息91200.52元；5.由被告华阳公司承担逾期办理房产证违约金（自2019年10月1日起按每日已交购房款304209元的万分之二计算至合同解除为止）暂计算至2020年6月10日为15210.5元；6.判决被告华阳公司以5000元为基数，自2013年9月28日起、以5000元为基数，自2013年10月25日起、以144209元为基数自2015年3月8日起按照年利率6%支付资金占用期间利息至返还完毕之日止；7.本案诉讼费由被告华阳公司承担。事实与理由：2013年9月28日，两原告与被告达成购买被告开发的位于泾河新城沣泾大道乐华国际商业街1幢3单元1层13045号商铺的意向，当日交付购房定金5000元，2013年10月25日交付房款5000元。2014年10月3日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，同年10月22日泾河新城房管局对该合同登记备案。2015年3月8日，两原告交付购房款144209元，2015年10月30日两原告向长安银行泾阳支行贷款150000元，当日银行将贷款支付被告。至此，原告交清了全部购房款。合同约定被告于2015年6月30日交付房屋，但至今未交房。2018年6月30日，原、被告又签订了《补充协议》，约定从逾期办理房产证之日即2017年7月1日起，每日按已付房价款的万分之二承担逾期办理房产证违约金直至取得房产证之日止。该补充协议签订后，被告仅支付了部分违约金，后续违约金又不支付。至今，该工程尚未完工，根本无法交房，更无法办理房产证。被告的行为已经构成根本违约。
被告华阳公司辩称，1、对原告的第一项请求，同意解除《西咸新区商品房买卖合同》和《补充协议》；2、对于第二项诉讼请求，同意返还购房款，同意解除原告、华阳公司与长安银行签订的《个人购房借款合同》，还款义务由原告继续履行，原告在归还完银行的贷款以后，被告再同意返还该笔购房款项；3、被告同意返还购房首付款154209元，对返还双倍定金的诉讼请求不认可；4、银行按揭贷款应该由原告履行，原告在履行完还款义务之后，被告再给原告返还购房款；5、被告同意按照合同约定支付逾期的违约金，应当扣除被告给原告已支付的违约金，50011.96元；6、原告要求参照民间借贷的利率支付利息，没有法律和合同依据，被告不予认可。7、原告多余的主张和诉讼请求产生的诉讼费被告不予承担。同意解除买卖合同，补充协议也同意解除，退房有前置条件，根据买卖合同补充协议第五条，买受人解除合同后出卖人退款的前置条件是：“出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部分正式解除本合同登记备案后的60内日退还买受人的全部已付款”。
第三人长安银行泾阳支行辩称，对于原告贷款的支付，银行放款至原告岳某某名下，银行受托支付给开发商陕西华阳公司，该笔款项的用途是购房款，原告的第二条诉讼请求，原告与被告，长安银行三方签订《个人住房借款合同》，应由原告继续履行还款义务，还款义务履行完毕，同意解除《个人购房借款合同》，在所签的《个人住房借款合同》中，原告作为借款人，被告作为担保人，在原告还贷款违约的情况下，被告华阳公司有还款义务，所以在解除《个人购房借款合同》前，仍然要原告还款；第四条，由银行返还原告购房款，不认可，该笔借款的借款主体是原告，款项用途是原告支付购房款，所以应由原告进行还款，对于原告的第一项诉讼请求，有补充，原告与被告，银行三方签订的购房合同，履行依据为：原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》，所以在解除《商品房买卖合同》前，应将该贷款还款完毕。
当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。原告提供证据：结婚证一份、收款收据三份、借款凭证一份、商品房认购书一份、商品房买卖合同一份、商品房买卖合同补充协议一份、个人购房借款合同一份、贷款归还交易明细一份。被告提供证据：活期存款明细账一份。第三人提供证据：还款明细一份。本院对以上证据的真实性予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月28日，两原告与被告达成购买被告开发的位于泾河新城沣泾大道乐华国际商业街1幢3单元1层13045号商铺的意向，当日原告交付购房定金5000元，2013年10月25日交付房款5000元。2014年10月3日，两原告与被告签订了《商品房认购书》,约定签订本认购书时，支付5000元作为定金，并约定买受人在约定期限支付首期房款，凭本认购书及首付款票据签订《商品房买卖合同》，否则视为买受人放弃该房屋，所付定金不予退还；出卖人在签订本认购书后未能为买受人保留该房号的，则双倍返还定金。同日，两原告与被告签订了《西咸新区商品房买卖合同》，约定购房总价为304209元，采取首付与银行按揭贷款方式支付。合同约定被告于2015年6月30日交付房屋。同年10月22日泾河新城房管局对该合同登记备案。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。该《商品房买卖合同》附件中补充协议约定关于买受人解除合同后出卖人退款的前置条件是：“30出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还买受人的全部已付款”。2015年3月8日，两原告交付购房款144209元，2015年10月27日原告岳某某、被告与长安银行泾阳支行签订《个人购房借款合同》，申请贷款150000元，被告华阳公...