姜清东：从岳王案看商品房预约合同解除与按揭贷款返还纠纷处

一、案件核心事实回顾

2013年9月，岳某某、王某某与陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称“华阳公司”）达成购买乐华国际商业街商铺的意向，当日支付定金5000元，10月再付房款5000元。2014年10月，双方签订《商品房认购书》和《西咸新区商品房买卖合同》，约定购房总价304209元（首付+按揭），交房时间为2015年6月30日，并办理了合同备案。

2015年3月，原告付清首付款154209元；10月通过长安银行泾阳支行贷款15万元（华阳公司担保），银行将贷款直接支付给华阳公司。但直至2020年，涉案商铺仍未完工交付，更无法办理房产证。期间双方曾签订补充协议，约定逾期办证违约金（每日万分之二），但华阳公司仅支付部分违约金后便不再履行。

原告遂起诉要求：解除买卖合同及补充协议、解除按揭借款合同、返还购房款+双倍定金、赔偿利息及违约金等。

二、争议焦点与法律解析

1. 预约合同（认购书）的效力与定金适用条件

本案中，《商品房认购书》明确约定：支付5000元定金作为“保留房号+签订正式合同”的担保——若原告未按期付首付、签合同，定金不退；若被告未保留房号，双倍返还定金。

法院认定：双方已按认购书约定签订正式《商品房买卖合同》，被告也一直保留房号，故“双倍返还定金”的条件未成就。

痛点提示：

认购书≠正式合同，但定金条款具有法律效力；
定金罚则的适用需严格对应约定情形（如“未保留房号”“未签正式合同”），而非任何违约都能主张双倍返还；
支付定金后，务必及时签订正式合同并保留相关凭证（如备案证明）。

2. 商品房买卖合同解除后的按揭贷款处理

原告主张“解除按揭借款合同，并由华阳公司直接向银行返还剩余贷款，银行返还原告已还本息”。

法院依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款——商品房买卖合同解除后，按揭合同也解除的，出卖人应将收受的购房贷款本金及利息分别返还银行和买受人。

核心逻辑：按揭贷款的本质是原告向银行借款支付购房款，最终收款人是开发商；若因开发商违约导致购房合同解除，贷款的返还义务应由开发商承担，而非仍由购房者背负债务。

痛点提示：

不要轻信开发商“先还清贷款再退房”的要求（合同履行完毕后无解除可能）；
解除按揭合同时，需明确剩余贷款由开发商直接向银行偿还，避免自身信用受损；
保留银行还款流水，作为主张返还已还本息的证据。

3. 违约金与资金占用利息的叠加适用

原告主张按补充协议约定的“每日万分之二”支付逾期办证违约金，但法院未支持——因补充协议的违约金约定以“继续履行合同”为前提，而原告已选择解除合同，应适用原合同“退房违约金（已付款1%）”。

同时，法院认为“1%违约金不足以弥补损失”，故判决开发商额外支付资金占用利息（按中国人民银行同期利率/全国银行间同业拆借中心LPR计算），并扣除已支付的部分违约金。

痛点提示：

合同解除后，违约金与利息可叠加主张（需证明损失超过违约金）；
注意区分“继续履行”与“解除合同”的不同违约责任条款；
资金占用利息的起算点为付款当日（如定金、首付款的支付时间）。

4. 合同解除后的注销与退款顺序

被告主张“先注销合同备案，再退款”，法院予以支持，但明确了操作细节：

判决生效后15日内，双方共同办理合同注销登记；
注销后60日内，开发商返还购房款及已还贷款本息。

痛点提示：

合同注销是退款的前提，但需约定明确的时限（避免开发商拖延）；
购房者应配合办理注销手续，但需留存书面沟通记录（如通知函、邮件）。

三、案件启示：购房人如何防范“烂尾”风险？

重视预约合同（认购书）的细节：明确定金性质、房号保留期限、正式合同签订时间，避免模糊条款；
按揭贷款优先选择“受托支付”：要求银行将贷款直接支付给开发商（而非个人账户），确保资金用于购房；
保留所有支付凭证：定金、首付款、贷款还款流水等，是主张返还的关键证据；
违约后及时维权：若开发商逾期交房/办证超过60日，可依据《合同法》第九十四条（四）主张解除合同，避免损失扩大；
警惕“补充协议”的陷阱：补充协议若加重购房者义务（如“先还款再退房”），可拒绝签订，或要求明确违约责任。

四、一句话问答

签了认购书并交了定金，开发商不签正式合同怎么办？
答：可主张双倍返还定金（需证明开发商未按约定保留房号或拒绝签合同）。
开发商烂尾，购房者的按揭贷款还要自己还吗？
答：若解除购房合同和按揭合同，剩余贷款由开发商直接向银行偿还。
解除购房合同后，已付的首付款和贷款本息能要回吗？
答：能，开发商需返还首付款、已还贷款本息，并支付违约金及资金占用利息。
逾期交房的违约金，解除合同后还能按“每日万分之二”主张吗？
答：需看合同约定——若违约金条款以“继续履行”为前提，则解除后适用退房违约金（通常为已付款1%），但可同时主张资金占用利息。
合同注销和退款的顺序有法律规定吗？
答：可约定“先注销再退款”，但需明确时限（如注销后60日内退款），避免开发商拖延。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

陕西省泾阳县人民法院
民事判决书
(2020)陕0423民初2080号
原告：岳某某，女，汉族。
原告：王某某，男，汉族。
共同委托诉讼代理人：魏某1、魏某1，陕西秦隆律师事务所律师。
被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。
法定代表人：孙某某，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁某某，系该公司法务经理。
委托诉讼代理人：刘某某，系该公司法务。
第三人：长安银行股份有限公司泾阳县支行。
负责人：谈某某。
委托诉讼代理人：荆某某，系该支行客户经理。
原告岳某某、王某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）、第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行（以下简称长安银行泾阳支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告、第三人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与华阳公司之间于2014年10月3日签订的《西咸新区商品房买卖合同》，解除原告与华阳公司于2018年6月30日签订的2017-695号《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》；2.解除原告与华阳公司、长安银行泾阳县支行2015年10月27日签订的长咸泾2015G商按字第216号《个人购房借款合同》；3.判决被告华阳公司返还原告已交的购房款154209元及双倍定金5000元，合计159209元；4.判决华阳公司向长安银行泾阳支行返还按揭贷款15万元及按照年利率5.39%计算利息，由长安银行泾阳县支行返还原告截止2020年7月23日已归还的借款本息91200.52元；5.由被告华阳公司承担逾期办理房产证违约金（自2019年10月1日起按每日已交购房款304209元的万分之二计算至合同解除为止）暂计算至2020年6月10日为15210.5元；6.判决被告华阳公司以5000元为基数，自2013年9月28日起、以5000元为基数，自2013年10月25日起、以144209元为基数自2015年3月8日起按照年利率6%支付资金占用期间利息至返还完毕之日止；7.本案诉讼费由被告华阳公司承担。事实与理由：2013年9月28日，两原告与被告达成购买被告开发的位于泾河新城沣泾大道乐华国际商业街1幢3单元1层13045号商铺的意向，当日交付购房定金5000元，2013年10月25日交付房款5000元。2014年10月3日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，同年10月22日泾河新城房管局对该合同登记备案。2015年3月8日，两原告交付购房款144209元，2015年10月30日两原告向长安银行泾阳支行贷款150000元，当日银行将贷款支付被告。至此，原告交清了全部购房款。合同约定被告于2015年6月30日交付房屋，但至今未交房。2018年6月30日，原、被告又签订了《补充协议》，约定从逾期办理房产证之日即2017年7月1日起，每日按已付房价款的万分之二承担逾期办理房产证违约金直至取得房产证之日止。该补充协议签订后，被告仅支付了部分违约金，后续违约金又不支付。至今，该工程尚未完工，根本无法交房，更无法办理房产证。被告的行为已经构成根本违约。
被告华阳公司辩称，1、对原告的第一项请求，同意解除《西咸新区商品房买卖合同》和《补充协议》；2、对于第二项诉讼请求，同意返还购房款，同意解除原告、华阳公司与长安银行签订的《个人购房借款合同》，还款义务由原告继续履行，原告在归还完银行的贷款以后，被告再同意返还该笔购房款项；3、被告同意返还购房首付款154209元，对返还双倍定金的诉讼请求不认可；4、银行按揭贷款应该由原告履行，原告在履行完还款义务之后，被告再给原告返还购房款；5、被告同意按照合同约定支付逾期的违约金，应当扣除被告给原告已支付的违约金，50011.96元；6、原告要求参照民间借贷的利率支付利息，没有法律和合同依据，被告不予认可。7、原告多余的主张和诉讼请求产生的诉讼费被告不予承担。同意解除买卖合同，补充协议也同意解除，退房有前置条件，根据买卖合同补充协议第五条，买受人解除合同后出卖人退款的前置条件是：“出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部分正式解除本合同登记备案后的60内日退还买受人的全部已付款”。
第三人长安银行泾阳支行辩称，对于原告贷款的支付，银行放款至原告岳某某名下，银行受托支付给开发商陕西华阳公司，该笔款项的用途是购房款，原告的第二条诉讼请求，原告与被告，长安银行三方签订《个人住房借款合同》，应由原告继续履行还款义务，还款义务履行完毕，同意解除《个人购房借款合同》，在所签的《个人住房借款合同》中，原告作为借款人，被告作为担保人，在原告还贷款违约的情况下，被告华阳公司有还款义务，所以在解除《个人购房借款合同》前，仍然要原告还款；第四条，由银行返还原告购房款，不认可，该笔借款的借款主体是原告，款项用途是原告支付购房款，所以应由原告进行还款，对于原告的第一项诉讼请求，有补充，原告与被告，银行三方签订的购房合同，履行依据为：原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》，所以在解除《商品房买卖合同》前，应将该贷款还款完毕。
当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。原告提供证据：结婚证一份、收款收据三份、借款凭证一份、商品房认购书一份、商品房买卖合同一份、商品房买卖合同补充协议一份、个人购房借款合同一份、贷款归还交易明细一份。被告提供证据：活期存款明细账一份。第三人提供证据：还款明细一份。本院对以上证据的真实性予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月28日，两原告与被告达成购买被告开发的位于泾河新城沣泾大道乐华国际商业街1幢3单元1层13045号商铺的意向，当日原告交付购房定金5000元，2013年10月25日交付房款5000元。2014年10月3日，两原告与被告签订了《商品房认购书》,约定签订本认购书时，支付5000元作为定金，并约定买受人在约定期限支付首期房款，凭本认购书及首付款票据签订《商品房买卖合同》，否则视为买受人放弃该房屋，所付定金不予退还；出卖人在签订本认购书后未能为买受人保留该房号的，则双倍返还定金。同日，两原告与被告签订了《西咸新区商品房买卖合同》，约定购房总价为304209元，采取首付与银行按揭贷款方式支付。合同约定被告于2015年6月30日交付房屋。同年10月22日泾河新城房管局对该合同登记备案。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。该《商品房买卖合同》附件中补充协议约定关于买受人解除合同后出卖人退款的前置条件是：“30出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还买受人的全部已付款”。2015年3月8日，两原告交付购房款144209元，2015年10月27日原告岳某某、被告与长安银行泾阳支行签订《个人购房借款合同》，申请贷款150000元，被...