姜清东：从宋某某案看商品房买卖中贷款合同解除与违约金利息

一、案件回顾：交了全款却拿不到房，购房者如何维权？

2013年11月，宋某某与陕西华阳天地实业公司（以下简称“华阳公司”）达成口头购房协议，先后支付定金、房款合计117632元；2014年10月签订正式《商品房买卖合同》，约定购买乐华国际商业街商铺，总价款227632元，交房时间为2015年6月30日。
2015年12月，宋某某通过长安银行泾阳支行贷款11万元支付剩余房款（贷款直接打入华阳公司账户），至此全款付清。但直到2021年，涉案商铺仍未完工交付，且华阳公司仅支付部分逾期违约金后便不再履约。

宋某某无奈起诉，要求：解除商品房买卖合同及补充协议、解除贷款合同、返还购房款+已还贷款本息、支付违约金及利息。

二、争议焦点：购房者最关心的3个核心问题

1. 贷款合同能随商品房合同一起解除吗？

开发商逾期交房导致购房目的无法实现，购房者不仅可以解除商品房买卖合同，还能同步解除贷款合同——这是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条明确规定的：

商品房买卖合同解除后，贷款合同也解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行（担保权人）和购房者。

本案中，法院直接判决华阳公司向银行偿还剩余贷款本息，同时返还宋某某已还的贷款本息——无需购房者先垫资还款，直接由开发商承担贷款债务，避免购房者“房钱两空”。

2. 违约金和利息能同时主张吗？

合同约定“逾期交房超过60日退房的，按已付款1%支付违约金”，但1%的违约金（仅2276.32元）远不足以弥补宋某某的资金占用损失。
法院最终支持：违约金+资金占用利息双项赔偿——

违约金按合同约定的1%计算；
利息从付款日起算：2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率，之后按LPR（贷款市场报价利率）计算；
已支付的47666.15元违约金需从总赔偿额中扣除。

⚠️ 注意：逾期办证违约金不支持——因房屋未交付，不满足办证条件，主张逾期办证违约金无事实依据。

3. 退款需要先注销合同备案吗？

华阳公司辩称“需先解除备案再退款”，法院明确：

合同解除后15日内，双方共同办理备案注销手续；
注销手续完成后60日内，开发商返还购房款。

既尊重合同约定，又保障购房者权益——开发商不能以“未注销备案”为由无限拖延退款。

三、购房者必知的5个维权细节（痛点关键词）

合同备案≠交房：即使合同已备案，开发商未交房仍构成根本违约；
贷款债务转移：商品房合同解除后，剩余贷款由开发商直接向银行偿还，购房者无需继续还贷；
违约金过低可主张利息：若合同约定的违约金不足以覆盖损失（如资金占用成本），可要求增加利息赔偿；
逾期交房≠逾期办证：未交房的情况下，主张逾期办证违约金法院不予支持；
退款期限明确：注销备案后60日内必须退款，开发商无权设置额外条件。

四、一句话问答

开发商逾期交房，购房者能同时解除商品房合同和贷款合同吗？
👉 可以，且剩余贷款由开发商直接向银行偿还。
合同约定的违约金太低，能要求额外赔偿利息吗？
👉 可以，法院会结合资金占用损失支持利息补偿。
开发商要求先注销合同备案再退款，合法吗？
👉 合法，但需在合同解除后15日内完成备案注销，且注销后60日内必须退款。
房屋未交付，能主张逾期办证违约金吗？
👉 不能，因未满足办证的前提条件（房屋交付）。
贷款是购房者自己申请的，开发商违约后购房者还要继续还贷吗？
👉 不需要，贷款合同解除后剩余贷款由开发商承担。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

陕西省泾阳县人民法院民事判决书 (2021)陕0423民初2114号原告：宋某某，男，汉族。委托诉讼代理人：魏某1，陕西秦隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏某2，陕西秦隆律师事务所律师。被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。法定代表人：孙某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁某某，系该公司法务经理。第三人：长安银行股份有限公司泾阳县支行。负责人：谈某某，系该行行长。委托诉讼代理人：韩某某，系该支行工作人员。原告宋某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）、第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行（以下简称长安银行泾阳支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告、第三人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号为：05—2014—02262）,《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议；2、解除原告与被告、第三人签订的《个人购房借款合同》（编号：长咸泾2015G商按字第074号）；3、判令被告返还已付购房款117632元，支付违约金2276.32元，参照原告向第三人贷款年利率5.39%，以5000元为基数，自2013年11月13日起、以112632元为基数自2015年5月13日起承担利息至返还完毕之日止（暂计算至2021年5月10日为38446.44元）；4、判令被告返还原告向第三人截止2021年4月21日前归还的贷款本息74618.63元，剩余贷款本息由被告向第三人直接偿还；5、判决被告承担逾期办证违约金（自2019年10月1日起按已交房款227632元的日万分之二计算至合同解除之日为止）暂计算至2021年5月10日为26426.19元，以上合计259399.58元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月11日，原告与被告达成商品房买卖口头协议，当日原告交付购房定金1000元，11月13日又交付购房定金3500元、房款500元。2014年10月30日，双方签订了《西咸新区商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于泾河新城沣泾大道乐华国际商业街（一期）1幢2单元1层12242号商铺，总价款为227632元。2015年5月13日原告交付房款112632元，合计117632元。同年12月3日，泾河新城房管局对该合同登记备案。2015年12月18日原告作为借款人、抵押人，被告作为保证人向长安银行泾阳支行贷款110000元，当日银行将贷款支付被告。至此，原告交清了全部购房款。合同约定被告于2015年6月30日交付房屋，但至今未交房。2018年6月1日，原、被告又签订了《补充协议》，约定从逾期办理房产证之日即2017年7月1日起，每日按已付房价款的万分之二承担逾期办理房产证违约金。该补充协议签订后，被告仅支付了部分违约金，后续违约金又不支付。至今，该工程尚未完工，根本无法交房。被告的行为已经构成根本违约。被告华阳公司辩称，同意解除《西咸新区商品房买卖合同》和《补充协议》；同意返还购房款及违约金，退款有前置条件是原告需配合被告在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的60内日退还买受人的全部已付款，被告向原告已经支付的违约金47666.15元要予以扣除。原告主张参照贷款年利率的利息不认可，如法院判决被告承担利息，应按从2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率承担利息，从2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。根据实际情况，先由原告向第三人偿还剩余贷款后，被告返还购房款。逾期办证违约金，涉案房屋没达到交付条件，没达到办理房产证的条件，原告主张逾期办证违约金没有事实依据。多余诉讼费部分被告不予承担。第三人长安银行泾阳支行辩称，不同意解除贷款合同，贷款申请是原告主动申请，案件主要是原告与被告有纠纷，与我行无关。原告在合同中是还款方，有义务按照还款。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。原告提供证据：收款收据四张、借款凭证一份、商品房认购书一份、商品房买卖合同一份、商品房买卖合同补充协议一份、个人购房借款合同一份。被告未提供证据。第三人提供证据：原告贷款情况证明一份。本院对以上证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月11日，原告与被告达成商品房买卖口头协议，当日原告交付购房定金1000元，11月13日又交付购房定金3500元、房款500元。2014年10月30日，双方签订了《西咸新区商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于泾河新城沣泾大道乐华国际商业街（一期）1幢2单元1层12242号商铺，总价款为227632元。2015年5月13日原告交付房款112632元，合计117632元。同年12月3日，泾河新城房管局对该合同登记备案。约定出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。该《商品房买卖合同》附件中补充协议关于买受人解除合同后出卖人退款的前置条件是：“出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还买受人的全部已付款”。2015年12月18日原告作为借款人、抵押人，被告作为保证人向长安银行泾阳支行贷款110000元。当日，第三人长安银行泾阳县支行按照合同约定，将贷款110000元支付于原告指定的被告华阳公司的帐户。截止2021年7月19日，原告已偿还贷款本金52813.06元，利息25311.28元，本息合计78124.34元，剩余本金57186.94元未偿还。2018年6月1日，原、被告又签订了《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》，双方就交房及房屋所有权证书办理事宜达成协议，约定：1、乐华国际商业街未按期开业期间，出卖人承担陕西博文商业运营管理有限公司应向买受人支付的保底收益（9%），由陕西博文商业运营管理有限公司支付给买受人。2、出卖人同意，自应报送产权登记机关备案之次日（即2017年7月1日）起，至实际取得房屋所有权证书之日止，每日按买受人已付房价款的万分之二向买受人支付违约金，按季度支付，每季度违约金在到期后，次月十五日前支付。该补充协议签订后，被告向原告支付违约金合计47666.15元。涉案商品房至今未向原告交付，原告诉至本院。本院认为，原告提出解除商品房买卖合同及补充协议，被告同意，并同意退还购房款，承担违约金，本院予以确认。本案争议焦点为：1、是否应解除涉案《个人购房借款合同》，如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。原、被告签订商品房买卖合同及补充协议后，原告已经按合同约定履行完合同义务，被告华阳公司至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的及贷款合同之目的无法实现，原告主张解除涉案贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。关于返还贷款本金及利息如何承担。...