姜清东：从岳某武案看商品房预约合同效力与强制缔约边界

一、案件回顾：定金纠纷背后的预约合同争议

2016年9月，岳某武与威海某甲置业公司签订《商品房购房协议》（认购书），约定以26.07万元购买一套房屋，当日支付10%定金26070元，剩余房款需在2017年9月22日前分四次付清。后续因岳某武称开发商多次变更付款要求（从20%到40%再到全款），且开发商于2018年3月将房屋另行出售给案外人，岳某武诉至法院要求双倍返还定金52140元，最终法院判决开发商返还定金26070元，驳回双倍返还请求。

二、核心法律问题解析

1. 案涉《商品房购房协议》是“预约合同”还是“本约合同”？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房认购书被认定为“本约合同”需同时满足两个条件：

具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的核心条款（如交付日期、面积差异处理、产权登记等）；
出卖人已按约定收受购房款。

本案中，《商品房购房协议》仅约定了房屋位置、总价、定金及付款时间，未明确交付日期、面积差异处理等关键内容，且协议明确“签订正式商品房买卖合同后，认购书自行失效”，因此法院认定其为商品房预约合同——即双方为将来订立正式买卖合同而达成的“预约”，而非直接成立房屋买卖关系。

2. 预约合同的“有效性”与“强制缔约”边界

（1）预约合同的效力：不等于“必须签本约”

预约合同本身合法有效（如本案协议系双方真实意思表示，无违法情形），但预约的核心义务是“诚信磋商”，而非“强制签订本约”。若一方无正当理由拒绝磋商，需承担违约责任；但如因不可归责于双方的事由（如本案中双方对付款方式协商不一致）导致本约未订立，预约合同可解除，已付定金需返还（而非双倍罚则）。

（2）“强制缔约”的适用条件：需有明确约定或法律规定

实践中，购房人常问“签了认购书，开发商能强制我买房吗？”或“我能强制开发商签正式合同吗？”——答案是原则上不能：

预约合同的“强制履行”需以“本约能够实际订立”为前提（如双方对核心条款已达成一致，仅未签字）；
若双方对付款方式、交付时间等核心条款仍有争议（如本案中开发商变更付款要求，岳某武无法接受），法院无法强制双方“强行达成一致”，只能解除预约并处理已付款项。

3. 定金罚则的适用：关键看“谁违约”

根据《民法典》第五百八十七条及司法解释第四条，定金罚则（双倍返还或没收）的适用前提是**“因一方原因导致本约未订立”**：

若开发商无正当理由拒绝签本约（如故意抬高价格、一房二卖），需双倍返还定金；
若购房人无正当理由拒绝付款或磋商，开发商有权没收定金；
若因不可归责于双方的事由（如本案中付款方式协商未果），定金需原额返还。

本案中，法院认为“双方协商未达成一致”，不属于“一方违约”，因此仅支持返还定金本金。

三、购房人关注的痛点与风险提示

1. 签认购书时必须明确的“细节关键词”

核心条款约定：务必在认购书中明确房屋交付日期、面积差异处理方式、产权登记时间、违约责任（如开发商违约需双倍返还定金，购房人违约的定金处理）；
付款方式变更限制：明确“付款比例、时间不得单方变更”，避免开发商临时提价或要求全款；
一房二卖的预防：约定“开发商若将房屋另行出售，需支付双倍定金+已付款利息”；
预约转本约的条件：明确“满足何种条件（如购房人付清首付款）时，开发商必须签订正式合同”。

2. 遭遇开发商“变卦”时的应对步骤

固定证据：保留认购书、付款凭证、与销售的聊天记录（如本案中岳某武的微信聊天记录）、开发商变更要求的书面通知；
书面催告：若开发商拖延签本约或变更条款，通过EMS发送《催告函》，明确要求按约定履行；
及时诉讼：若开发商一房二卖或明确拒绝履行，尽快起诉要求解除预约、返还定金并赔偿损失（如房屋涨价的差价）。

四、一句话问答

签了商品房认购书，开发商能单方面要求涨房价吗？
答：不能，认购书约定的价格对双方有约束力，开发商单方涨价属于违约。
购房人交了定金后不想买房，定金能退吗？
答：若因购房人自身原因（如不想买了），开发商有权没收定金；若因开发商原因（如一房二卖），需双倍返还。
认购书没写交付日期，能要求开发商签正式合同吗？
答：需先与开发商协商补充交付日期等核心条款，协商不成的，预约合同可解除，定金返还。
开发商把签了认购书的房子卖给别人，购房人能要求继续履行吗？
答：若房屋已过户给案外人，无法强制履行，可要求开发商双倍返还定金+赔偿房屋差价损失。
认购书中的“定金”和“订金”有区别吗？
答：有，“定金”适用罚则（双倍返还/没收），“订金”仅为预付款，不适用罚则。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

山东省威海市文登区人民法院
民事判决书
(2022)鲁1003民初1414号
原告：岳某武，男，1959年1月28日出生，汉族，居民，住威海市荣成市。
被告：威海某甲置业有限公司，住所地山东省威海市南海新区。
法定代表人：崔某海。
委托诉讼代理人：于某喜。
原告岳某武与被告威海某甲置业有限公司（以下简称某甲公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2022年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳某武，被告某甲公司之委托诉讼代理人于某喜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
岳某武向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令退还双倍定金52140元；2.请求本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、2016年9月22日原告在开发商威海某乙置业有限公司购买了楼室的房子，付了定金26070元，2017年8月开发商让原告再交20%的现金，余款他们去帮助办贷款。原告筹好款后，他们说现在要交40%的现金。原告再次筹好款后，他们又让原告2018年8月前交全款。原告回新疆去筹款，2018年3月有人要买这个房子他们于2018年4月强行砸锁收回房子。这分明是设计不想退还原告已交的钱，被告上述行为已严重损害了原告的经济利益，造成经济损失。
某甲公司辩称，一、原、被告签订的商品房购房协议即认购书合法有效，2016年9月22日原告购买被告开发的位于文登区镇小区**＃单元室房屋一套，总价款260700元，双方签订了商品房购房协议，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属于有效协议；二、合同中约定了交付定金分期给付购房款的义务，或办理房证等义务，清晰明了，双方自签订该购房协议后，原告只按约定交付了10％的定金即26070元，其余购房款在约定的交付时间内分文未交，致使该合同无法继续履行；三、原告不履行合同约定无权请求返还双倍定金，原告提出的返还双倍定金52140元的诉讼请求于理于法都不符，民法典第五百八十七条规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金，收受定金的一方，不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应双倍返还定金，本案中原告违反合同约定，未按合同约定交付购房款，致使合同目的不能实现，答辩人在履行合同中没有违反约定，因此原告无权请求返还双倍定金。综上，原告要求答辩人返还双倍定金52140元的请求无事实与法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
原告（乙方）与被告（甲方）于2016年9月22日签订《商品房购房协议》一份，约定原告认购被告开发的号楼单元室，面积约52.14平方米（具体面积以房管局测绘为准），成交单价为5000元／平方米，总价为260700元，定金交纳方式：购房者签订本《认购书》时必须交纳总房款的10%作为定金；认购书同时约定付款方式如下：1、签订商品房认购书时一次性交齐房屋总价款的10％，即26070元作为定金；2、自2016年12月22日起分四次给付房款，于2017年9月22日前全部付清；3、付清房款后，甲方给乙方签订商品房买卖合同，并协助乙方办理房产证、土地证及房屋交接手续。违约责任部分约定：乙方所售（原文如此，应为所购）房屋按约定时间向甲方交付房款，如不能按期付款，甲方将收回房产，定金不退，有权另行出售此房产，违约责任由乙方承担；如因甲方原因造成客户退房的，甲方退还客户全部已交房款及定金。协议同时约定：签订《商品房买卖合同》后，此认购书自行失效。协议签订当天，原告缴纳了26070元，被告向原告出具收据一份，载明缴款单位为原告，摘要为“收13＃-204定金（转2086户）”，金额为26070元。
同时查明，案涉房屋已于2018年3月21日由被告出售给案外人。
对于双方有争议的事实和证据，本院列明如下：
对买房经过，原告做如下陈述：2016年威海某某贸易有限公司（以下简称某乙公司）在网上发布招募会员信息，称会员可以半价购房，其余款项由某乙公司为会员负担，会员交付一半的房款可以获得相应的积分，该积分依托匀加速商城可以自行增长。所以我与某乙公司于2016年9月21日签订了代理购房合同，当时我没有积分，所以向某乙公司法定代表人王某转账购买一定的积分，这样再支付26070元现金即可半价购房，当时向王某买积分是两块钱买一分，积分加现金达到13.5万元即可买54平米的房屋（房屋总价为27万元），所以我当时向王某买了131000元的积分，即支付了262000元，同时交了26070元的现金给王某，262000元我是转账给王某，王某没有将该款项转给被告，当时和王某在一楼签完合同向王某转账并将现金交给王某，然后我们一起到二楼找到被告的售楼人员高某，王某将26070元的现金交给了高某，我和高某签订了商品房购房协议。2016年11月27日王某就跑了，找不到人了，高某后来告诉我说她只收到了10％的现金，如果我想要房子就必须支付全部购房款，我也找不到王某了，但我还想要房子，所以我就同意继续支付剩余购房款，2017年8月份高某打电话让我再交20％的现金，当时说一共交30％的现金，剩下的到农业银行贷款，我去筹款，过了十几天我筹到20％去交给高某，高某又变卦了说要40％，我又去筹款筹到40％去找高某，高某又变卦了要60％，钱都没有收，后来高某要求我2018年8月1日前交全款，我同意了，但到2018年3月份高某说让我两天内赶回来交全款，我说首先我两天回不到南海，其次两天时间我也筹不到全款，所以高某就把房门撬了卖给了别人，实际上据我了解该房屋于2018年3月初就卖给了别人，但因为钥匙在我手里，所以没有入住，我是3月7、8号回到威海，房屋已入住。
原告同时提交如下证据：一、某乙公司出具的证明一份，证实当时购买房屋时10％的房款已经交给某乙公司，某乙公司也交给了某甲公司，证明载明：岳某武于2016年9月22日购买威海某甲置业有限公司位于威海市南海区镇号楼单元**室，首付款房价的10%为26070元现金和131000元的几份岳某武已交给威海某某贸易有限公司，岳某武已交清全部房款，后面交款与岳某武无关，本公司与威海某甲置业有限公司签订了代理销售阳光城80套楼房的合同，本公司已交给某甲公司26070元，后面的余款都由本公司按期交给某甲公司2016年9月22日于阳光城某甲公司售楼大厅二楼证明上加盖有某乙公司的公章，另有王某的签名；2、购房流程一份，是某乙公司在网上发布的购房流程，原告陈述其当时是看到该信息后才想来买房的，内容为：《线下购房流程（积分不返）》，客户先来看房，选定108平米房子之后交5.4万元现金给开发商，再与开发商签订合同（全款购房合同），客户给威海一格企业号转账13.5-2.7＝10.8万积分（积分不返还），购买后与威海一格签订合同，如想入住，须交燃气开户费3100元，维修基金70元／平方米，物业费每月1元／平方米，即可及时入住；三、买房名单三份，证实当时包括原告有60多个人通过某乙公司向被告买房；四、购房须知一份，是某乙公司在网上发布的购房须知，可以半价购房；...